抵押貸款作為擔保之王，在金融抵押貸款中占有舉足輕重的地位。 但抵押權做好有效準備后，并不一定能順利變現。 抵押權只是優先還款權的一種。 當抵押權人遇到其他優先權較高的權利時，抵押權人很可能無法實現抵押權。

本文沒有偏見車輛抵押金山區，分析如下：

1、如因非消費者激勵原因未全額支付購房款的50%，或消費者支付的購房款接近50%，同時滿足其他法定條件的，建行抵押貸款可以被反對。

判決實質：在適用商品房消費者支付的價款超過協議約定總價50%的標準時，九分鐘紀要和司法實踐存在很大懈怠。 如果非消費者原因未全額支付貨款的50%，或者消費者支付了接近50%的貨款，同時滿足其他法定條件，可以理解為滿足排除強制執行的條件。 但也有例外，例如法官未能處理案件的情況。

案件來源：山東紅九紅投資有限公司訴鄆桂民、趙力、沉陽冠信房地產開發有限公司執行異議二審刑事判決書【最高人民法院（2018） ）最高法院民申第4266號]

2、主協議無效時，抵押權人不享有抵押財產的優先受償權。

判決要點：環三公司與林文杰同意通過簽訂單獨的《貸款抵押協議》設立抵押登記產權。 《抵押協議》中的基本欠款關系是雙方虛假的意思表示。 林文杰欠黃震的欠款實際上并沒有發生，這一法律行為應該是無效的。 欠款協議是主協議關系，抵押協議是欠款協議的從屬協議。 欠款協議關系無效的，相應的抵押登記也應視為無效。 為此，歡三公司、林文杰通過與他人簽訂虛假《貸款抵押協議》設立抵押擔保。 除了刻意回避涉案房產不能直接為環三公司辦理抵押登記外，也是出于一己之私的串通。 意味著欠款抵押登記是代法官辦理的，故一審法官認定環三公司不享有林文杰提供的抵押物的優先受償權，并無不當。

案件來源：（2020）最高法民申1253號

3、此后，抵押權無效，抵押權人無優先清償因行使抵押權而取得的價款的權利。 已取得價款的，應當依法退還。

判決要點：華達裝飾廠與銀行青山分行之間的抵押屬于后抵押。 所謂后抵押通常是指債權人有多個普通債務人。 或者將部分財產抵押給債務人，從而喪失履行其他債權的能力，損害其他債務人的合法權益。 一般情況下，債權人惡意與債務人之一串通設立后抵押，通常發生在債權人已經陷入支付危機時，即債權人瀕臨破產，其財產無足以清償全部債權。 抵押權被確認無效后，法律后果是抵押權人無優先清償行使抵押權所取得價款的權利； 已取得價款的，應當依法退還。

案例來源：最高人民法院（2008）民二終字135號

4、房地產抵押登記簿中抵押物記錄不清晰，抵押權不能有效成立，“抵押權人”無權申請強制執行“抵押權”。

判決實質：房地產抵押登記簿上抵押財產的記載必須具體、具體、清晰； 申請執行“抵押”的權利。

案件來源：《新疆巨鼎典當有限公司楊新建申請被執行人執行異議上訴審查及審判監督刑事判決書》【（2017）最高法民申2253號】

5、抵押權人在主債期限內未行使抵押權的，抵押權消滅。

判決要旨：抵押權人在主債訴訟時效期間不行使抵押權，將導致抵押權消滅，而不是喪失起訴權。 抵押權消滅后，抵押人請求撤銷抵押權登記的，人民法院應予支持。

案件來源：李銳原告王軍抵押協議糾紛案[南京市第三高級人民法院（2016）京03民終8680號，《最高人民法院公報》2017年第7號]

6、抵押權人同意轉讓抵押房屋，訂購人有權排除抵押權的行使，抵押權人不得行使抵押權。

判決要旨：在抵押房產交易中，抵押權人同意抵押人出售抵押房產但未向買受人充分披露相關維權措施的，買受人不存在無法申請抵押權的過錯。定購房地產辦理過戶登記的，抵押權人的相關損失由抵押權人自行承擔。

案件來源：《中國東方資產管理股份有限公司上海分公司一審刑事裁定書及被執行人趙振波不服執行情況》【（2018）最高法閩中714號】

7、抵押權人未履行通知義務，還款義務人因不知道財產已抵押而向抵押人繳納法定保證金的，仍形成還款效力

判決實質：提取抵押物一般涉及對法定質押義務人權益的清償，對抵押權人施加通知義務有利于避免債權人錯誤付款，也有利于維護抵押權人的權益。 但抵押權人是否履行通知義務，并不影響抵押權的效力是否延伸至質押。 人，其法律后果仍形成清償效力，抵押權人不得主張清償無效，不得對抗善意清償義務人。

案件來源：（2020）最高法民申2989號

八、業主購買開發商設定抵押權的商品房，不影響買受人作為消費者排除建行強制執行涉案房屋抵押權的權利。

判決實質：最高法官認為，雖然在麒麟公司與銀行黑龍江省分行簽訂抵押協議后，王敏學與麒麟公司簽訂了《商品房銷售協議》，但銀行黑龍江省分行享有抵押權。房子。 是在法院查封涉案房產前簽署的，原判決根據《民事訴訟法》第二十九條的規定，認定王敏學有權排除對涉案房產的強制執行。人民法院關于人民法院執行異議和復議案件若干問題的規定”。 適用法律并沒有什么錯。

案件來源：《關于交通建設銀行股份有限公司江蘇省分行、江蘇省分行上訴審查、審判監督及他人執行的刑事判決書》【（2018）最高法民申4854號】

9、即使抵押權已有效準備，也不能反對被拆遷人享有的補償和安置權利。

判決實質：產權優于債權是處理權力沖突的基本原則，但在拆遷補償安置中，房屋產權的交換是為了滿足城市建設的需要而犧牲了原居住權。房屋費用由被拆遷人承擔。 因社會公共利益的需要，被拆遷人享有的債務優先于物權，作為專項債務。 雖然本案債務人享有抵押權而非涉案標的物的買賣，但抵押權人還享有對該物的交換價值的權利。 因此，被拆遷人享有的補償安置權優先于本案債務人享有的抵押權。

案件來源：《中國郵政集團公司長荊州分公司與湖南中南投資置業有限公司拖欠協議糾紛案》 [(2018)最高法閩中112號]

10.建設工程承包人享有優先于抵押權的權利

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權的批復》法釋[2002]16號

廣州市中級人民法院：

你們法院滬高發[2001]14號《關于理解和適用協議法第二百八十六條的請示》已收悉。 經過研究，答案如下：

一、人民法院審理房地產糾紛案件和委托執行案件，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，確定當事人的優先受償權。建設工程承包商的債務優于抵押貸款和其他債務。

11、用房屋支付工程款，可以實現優先受償建設工程價款的權利，可以對抗抵押權人。

判決要旨：1、本案糾紛主要因瑞盛公司已批準涉案1#、2#、3#、4#四棟廠房抵押，以及相應的抵押物。耕地使用權歸中信建設銀行杭州分行所有。 以簽訂《補償合同》的形式，將2#廠、4#廠補償給4個廠的承包商騰飛公司。 因此，涉案2#廠、4#廠與中信建設銀行杭州分行相應農地使用權是否基于抵押權行使優先還款權問題存在爭議。 。

2、承包商騰飛公司與分包商瑞盛公司同意以騰飛公司參與建設的2#、4#廠房補償瑞盛公司所欠工程價款，這是法律允許的優先權實現方式。工程價款補償表。 上述兩種建設工程價款的實現方式中，工程拍賣價格優惠補償是指承包商通過控制建設工程的交換價值從建設工程拍賣價格中獲得補償，而工程溢價補償是指承包人通過控制建設工程的交換價值從建設工程拍賣價格中獲得補償。承包商取得建設工程價款的方式進行補償。

3、騰飛公司因其自身合法利益而享有的優先還款權仍然存在，不會因抵押后設定所有權而受到影響。 因此，原審認為，中信建設銀行杭州支行作為抵押權人，不享有2#、4#廠房及相應農地使用權的優先受償權。

案源：原告中信建設銀行股份有限公司無錫支行，被告四川騰飛建筑有限公司、平輿瑞盛家具有限公司，原審被告杭州振億進出口貿易有限公司., 漳州龍華家具有限公司, 陳長勤, 艾曉虎, 艾友瑞, 洪志剛, 泉州友源家具有限公司, 黃連宇, 馬敏興, 艾友澤, 界首中瑞家具有限公司,有限公司財務欠款協議糾紛【案號：（2018））高院民終497號】

十二、未經其他抵押權人書面同意，抵押權人和抵押人可以按照合同約定改變抵押權順序和擔保債務數額，但不得對其他抵押權人產生不利影響。

《民法典》第四百零九條：抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權順序。 抵押權人和抵押人可以通過合同變更抵押順序和擔保債務金額。 另外，未經其他抵押權人書面同意，抵押權的變更不得對其他抵押權人產生不利影響。

13、《民法典》第四百零四條規定：“動產抵押的，不得對抗在正常經營活動中支付合理價款并取得抵押物的買受人?！?/p>

14、先設立的動產抵押權優先于后登記的動產抵押權。

《民法典》第四百一十五條規定：同一財產設立抵押和債權的，拍賣、變賣該財產的價款，按照登記時間和登記時間確定受償順序。送貨。

十五、浮動抵押權標的物確定前，對包括通常債務人在內的第五人不產生反補貼作用。

《中國擔保制度與擔保方法（第三版）》（曹冰冰，中國法治出版社，2014年版，第307頁）浮動抵押標的物確定前，浮動抵押權人沒有控制權因此，浮動抵押只具有協議效力，僅對抵押人有效，對包括通常債務人在內的第三人不具有對抗效力。 通常，債務人扣押抵押人的財產并予以支付，浮動抵押權人不得以該財產設定了浮動抵押為由對該財產進行強制執行。 房產上擬建抵押物的“固定”普通抵押、質押等固定優先權優先于浮動抵押。

16. 未登記的動產抵押不適用于普通債務人。

（一）《民法典》認為，在破產程序中，未登記的抵押權不具有優先權，應與普通債務同等受償。

《民法典物權章的理解與運用（二）》第1080頁：第403條規定：以動產抵押的，抵押權自抵押協議生效時設立；以動產抵押的，抵押權自抵押協議生效時設立； 未經登記，不得針對善意第二人。 （三）通常債務人是否屬于“第四人”的問題。 ：“從邏輯上講，根據通常的物權優于債權的理論，未登記抵押權一直屬于物權范疇，而根據物權優先于債權的原則，即使是未登記抵押權也應優先于債權。”這種優先權效應主要表現在，當抵押權人認為惡意受讓人、惡意承租人、普通債務人損害了其抵押權時，有權主動請求取消后續的出售、租賃或轉讓。申請優先權通常由債務人執行，但《民法典》之所以規定動產登記，是為了促使當事人積極代為登記，將已經取得的抵押權進行登記。登記代表抵押權有效?？紤]到擔保的類型，此類抵押權不應被賦予太強的對抗作用。 因此，在破產程序中，未登記的抵押貸款不具有優先權，應與普通債務同等水平得到償付。”

（2）根據《物權法》，廣東法院認為：執行人作為通常債務人，不能對未登記的動產抵押權提出異議。

判決要旨：根據刑法基本原則，物權始終優先于債務，通常債務人的債務不能對抗擔保物權。 善意第二人通常是指對同一標的物擁有物權的人。 當他從抵押人處轉讓抵押財產或者設立債權并轉讓占有時，并不知道該財產上已經存在抵押財產。 權利人等，包括抵押物的善意受讓人、同一動產的善意且事后設立的抵押權人、已辦理抵押登記的抵押權人、善意且事后設立的質權人等。相同的動產。 本案申請執行人系被執行人的普通債務人，不屬于《物權法》第一百八十八條規定的善意第二人。 他的普通債務不能與未登記的抵押貸款相抵觸。 齊景芝律師認為，民法新法與廣州市中級人民法院制定的舊法（物權法）相矛盾，因為新法優于舊法，新法的規定應應用。

案件來源：《劉文平、郭偉明、羅哲夫等因案被執行》【（2019）粵知府第156號】

17、房產已抵押登記，耕地被他人抵押。 即使登記了，也沒有抵押權。

判決要旨：債務人將房屋抵押給建行時，該房屋占用面積內的建設用地使用權應視為一并抵押。 在房屋抵押登記期間，雖然該房屋所占用的農用地使用權已抵押給其他債務人且已辦理抵押登記，但該農用地使用權不能抵押。有效建立。

案例來源：（2017）最高法民申3643號。

18、銀行對已售房屋抵押審核存在過錯的，抵押登記無效。

裁判實質：永州農商銀行作為專業金融機構，在審核機構抵押擔保時，應對云天公司房屋銷售情況進行認真細致的調查。 新項目工程涉及的房屋已經竣工并發售，云天公司通過各種方式對新項目進行廣告宣傳，用于抵押的商鋪也已實際轉租使用。 本案中，永州農商銀行理應預料到用于抵押的商鋪已被出售的可能性，但其完全有能力知道商鋪已被出售的客觀事實。 一審判決認定永州農商銀行對抵押商鋪沒有審慎審查有過錯，其非善意取得的意見具有相應的事實和法律依據。 永州農商行認為，該店的銷售情況并非申請抵押貸款時必須審核的內容，無從得知該店的實際銷售情況。 因此，它履行了審慎審查義務，是善意得出的意見。

案源：（2011）民體字第29號]撫順成田鐵管有限公司、上海保稅區宏豐鋼鐵貿易有限公司、成田鐵管制造有限公司產權確認.有限公司與大連高新技術產業園區龍王塘街道辦事處糾紛案，轉載于《最高人民法院公報》2012年第6期（總188期）

第十九條 未申請登記的動產抵押權人不得對抗其他債務人的查封、保全。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》相關擔保制度的解釋第五十四條：簽訂動產抵押協議，未辦理抵押登記的，動產的效力抵押權應當根據下列情況分別處理：抵押人其他債務人向人民法院申請保全或者執行抵押財產車輛抵押金山區，且人民法院已經作出財產保全判決或者采取執行措施的，抵押權人主張先行清償抵押物的，人民法院不予支持；

20、抵押人破產的，未登記的動產抵押權不能優先受償。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》相關擔保制度的解釋第五十四條：簽訂動產抵押協議，未辦理抵押登記的，動產的效力抵押權應當根據下列情況分別處理：抵押人破產，抵押權人主張先受償抵押財產的，人民法院不予支持。

21、動產順序價抵押擔保的優先權不能與留置權相對抗

《民法典》第四百一十六條【動產訂價抵押擔保的優先權】動產抵押擔保的主要義務是抵押財產的價款。 除留置權持有人外，該人的其他擔保權益均得到賠償。

22、由于當事人已就其主債提起訴訟并作出具有強制執行效力的生效裁定，其主債的訴訟時效已不存在，與其相關的抵押權的行使期限也已屆滿急劇，即當事人的抵押權因未及時行使而被消滅。

判決實質：根據我國《物權法》規定，抵押權人應當在主債訴訟時效期間行使抵押權； 未行使的，人民法院不予保護。 其立法目的是為了促使抵押權人積極行使抵押權，穩定債務人、債務人與抵押人之間的法律關系，防止抵押權人濫用抵押權，損害債權人或者抵押人的合法權益。 事實上，就抵押權的行使期限而言，抵押權受到主債時效的限制，抵押權本身并不因時效而消滅。 當訴訟時效屆滿時，根據停電原則，抵押權的行使沒有依據，因此抵押權本身消滅。 因此，由于原告對其主債提起訴訟，并作出具有強制執行效力的生效裁定，其主債的訴訟時效已不存在，與其相關的抵押權的行使期限也隨之延長。也急劇過期。 即原告的抵押權因未及時行使而消滅。 原告在二審中提出要求原告撤銷涉案房屋抵押登記的指控有法律依據，二審對此的支持當然是正確的。 上訴人主債訴訟時效期限過后，抵押權人喪失的只是抵押權人受到人民法院保護的起訴權利，但抵押權人本身并沒有被消滅。 如果抵押權人自愿履行擔保義務，抵押權人仍可以行使抵押權。 原告關于行使抵押權的意見是將抵押權作為訴訟時效的客體，這與刑法上時效僅適用于抵押權的理論相矛盾。請愿的權利。 而且抵押權常年不消滅，減輕了抵押人的負擔。 此時抵押人雖然有權拒絕抵押權人行使抵押權，但抵押人對抵押財產的使用和支配受到限制。 因此，原告的觀點不足，本院不予采納。

案件來源：中國民生建設銀行股份有限公司北京市分行訴李惠芳抵押貸款糾紛案[(2016)滬01民終6773號]。

23、債務人破產重整期間，債務人不能行使抵押權。

《中華人民共和國企業破產法》第七十五條 重整期間，債權人特定財產享有的擔保權中止行使。 而且，擔保物可能毀損或者價值大幅減少，足以損害被擔保權人權利的，被擔保權人可以請求人民法院恢復行使擔保權。 重整期間，債權人或者管理人因繼續營業而欠債的，可以為其債務設立擔保。

24、以動產價款為主要債權的抵押權，優先于以同一動產設立的其他抵押權。

《民法典》第416條規定：“動產抵押擔保的主要債務是抵押財產的價款。標的物交付后十日內辦理抵押登記的，抵押權人享有優先權。”抵押財產買方的所有者。賠償，留置權人除外?！?這篇文章是關于價格的超級優先的。

25、司法實踐中，設定抵押的二手房購房者可以排除交通銀行作為抵押權人強制執行房屋。

判決書實質：《最高人民法院關于適用

《解釋》第三百一十一條規定：“案外當事人、申請執行人提起訴訟反對執行的，案外人應當承擔證明其享有刑事權益的舉證責任。足以排除強制執行的執行對象?！?實踐中，執行異議案件一般參照執行異議復議條例的相關規定，結合案件實際情況認定案外人是否享有足以排除強制執行的刑事權益。 《執行異議復議規定》第二十八條規定：“在貨幣債務執行過程中，買受人對登記在被執行人名下的房地產提出異議，符合條件的，人民法院應予支持。下列條件及其權力可以排除執行： （一）人民法院扣押前已簽訂合法有效的書面銷售協議； （二）該房地產在人民法院扣押前已被合法占用； （三）已經支付全部價款，或者按照協議支付部分價款，剩余價款按照人民法院的要求移交執行； （四）買受人無故未申請過戶登記?！北驹赫J為袁曉東、鄧長英符合上述四點要求，分析如下：

（一）關于人民法院查封涉案房屋前，袁曉東、鄧長英是否簽訂了合法、有效的書面買賣協議。 2011年1月14日，袁曉東與吳娟簽署《預訂協議》。 該協議雖稱為“預訂協議”，但規定了當事人的名稱、商品房的基本情況、商品房的總價及付款方式、交付使用的條件和日期、 《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規定的辦理流程。 涉及產權登記、違約責任等事項是商品房銷售協議的主要內容，協議簽訂后，吳娟接受了房屋的購買價款，袁曉東、鄧長英按月支付租金。還款。 根據《最高人民法院關于審理商品房銷售協議糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房認購、訂購、預訂合同具有以下主要特點： 《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房銷售協議。 content, but the seller has already accepted the purchase price according to the agreement, the contract should be recognized as a commercial housing sales agreement, and the "pre-order agreement" should be recognized as a commercial housing sales agreement. On the day when the "Appointment Agreement" was signed, Wu Juan and Yuan Xiaodong applied for a replacement office certificate, and the Chengdu High-tech Notary Office of Guangdong Province issued a (2011) Cheng Gao Zheng Min Zi No. 1323 notarial certificate to confirm the authenticity of the "Appointment Agreement" signed by both parties. Since the signing of the "Agreement Agreement" was much earlier than the time when the people's court seized it, and it was also significantly earlier than the time when the debts and claims between Tianfu CCB Gaoxin Branch and Haopengshan Company occurred, it should not be deemed that the two parties in the transaction have evaded the claims through the house sale arrangement Or the meaning of evading execution. The above transaction took place during the marriage between Yuan Xiaodong and Deng Changying. Yuan Xiaodong and Wu Juan had no objection to Deng Changying's rights and obligations under the "Agreement Agreement". Based on the above facts, this court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had entered into a legal and valid written sales agreement before the people's court sealed up the house involved in the case on May 18, 2015.

(2) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up

Yuan Xiaodong and Deng Changying showed the address or room number of the house involved in the case on the bills for ordering home improvement materials, furniture and articles from March to June 2010; Household garbage clearance postage payment checks and occupancy certificates issued by the property management department can prove that Yuan Xiaodong and Deng Changying have renovated and occupied the house involved in the case since 2010. Yuan Xiaodong explained the reasons for occupying the house before signing the "Agreement Agreement", which Wu Juan agreed to. Tianfu Bank of Communications High-tech Branch raised objections to Yuan Xiaodong and Deng Changying's possession of the house involved since 2010, but did not submit evidence to deny the above facts. This court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up.

(3) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying have paid the full price

After Yuan Xiaodong paid 161,100 yuan to Wu Juan on January 14, 2011, Wu Juan had already sold all her rights and interests in the house involved in the case, except for the mortgage owed to the Bank of Communications, to Yuan Xiaodong and Deng Changying, and then Yuan Xiaodong and Deng Changying paid off the Bank of Communications loans. 抵押。 Under the condition that Yuan Xiaodong and Deng Changying performed their obligations under the agreement, Wu Juan no longer has the right to sue for the purchase price or other rights to the house involved in the case. This court believes that Yuan Xiaodong and Deng Changying have already paid the full consideration for Wu Juan's share of the house involved in the case.

(4) Whether Yuan Xiaodong and Deng Changying did not apply for the transfer registration of the house involved in the case because of their own reasons

When Yuan Xiaodong and Deng Changying ordered the house involved in the case, they knew that the house was mortgaged by the Bank of Communications, but they did not reapply for the mortgage. The transaction arrangement was not illegal, so Yuan Xiaodong and Deng Changying were not legally culpable for this. Yuan Xiaodong and Deng Changying's risk expectations for the house involved in the case should be limited to the risk of the mortgagee claiming rights if the loan is not repaid in full and in full, and should not be extended to the fact that the house is still registered in the original right holder's name before the mortgage is not repaid , All risks caused by the behavior of the original right holder. In May 2015, Yuan Xiaodong and Deng Changying claimed to handle the registration of ownership change by filing a lawsuit, although they stated in the complaint that they filed a lawsuit because they learned that Wu Juan was in debt, and that they had paid most of the house money and lived in the house all year round. The buyer of the house involved in the case, Yuan Xiaodong and Deng Changying, appealed to the agent to handle the registration of the change of ownership, which is common sense, and it is not necessarily for the purpose of maliciously resisting the execution. Based on the above circumstances, this court believes that the failure to apply for transfer registration should not be determined to be due to the fault of Yuan Xiaodong and Deng Changying.

It is reported that Yuan Xiaodong and Deng Changying have actually paid most of the house payment for the house involved in the case, and have occupied and used it since 2010. Deng Changying still lives in the house involved in the case after her remarriage, and the house is Deng Changying's only house in Chengdu, etc. The inducement, compared with the guaranteed debt enjoyed by Tianfu Bank of Communications High-tech Branch based on Wu Juan's performance of the guarantee responsibility, gives Yuan Xiaodong and Deng Changying, especially Deng Changying's rights to the house involved in the case priority protection, which is in line with the legal protection of the right to life and residence spirit, more legitimate and reasonable.

To sum up, Yuan Xiaodong's and Deng Changying's appeals are established. The retrial ruling applied the law and the result was inappropriate; the second-instance ruling applied the law improperly and the result was correct.

Source of the case: "Lin Zhenxiang's Application for Executor's Enforcement Objection Appeal Case" [(2020) Supreme Court Min Zai No. 233].

To sum up, although the mortgage right is effectively prepared, it may not necessarily be realized.

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