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貸款過程中過橋墊資全流程

在電視劇《人民的民義》里面有這么一個情節：大風制衣廠有一筆5000萬的貸款馬上就有到期，必須歸還5000萬本金后才能重新貸出來。

但是大風廠沒錢，于是廠長腦洞大開，找山水集團先墊資5000萬，按天計利息，等貸款重新批下來后再連本帶息還給山水集團。

★什么是過橋？

過橋資金又稱搭橋資金，簡單理解就是為了拿到長期貸款的一個橋梁，是過渡期使用的資金。過橋資金也稱為“過橋融資”、“過渡期融資”、“缺口融資”或“回轉貸款”。

過橋資金是一種短期資金融通，期限以六個月為限，是一種與長期資金相對接的資金。過橋只是一種暫時狀態。

通俗講：

是指金融機構A拿到貸款項目之后，本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作，于是找金融機構B商量，讓它幫忙發放資金，等A金融機構資金到位后，B則退出。

這筆貸款對于B來說，就是所謂的過橋貸款。

在我們國家，扮演金融機構A角色的主要是國開行/進出口行/農發行等政策性銀行，扮演金融機構B角色的主要是商業銀行。

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★過橋資金的特點

1、期限短。通常不超過六個月。

2、含金量高。對于資金運作而言，對使用方相當重要，起支撐和撬動的作用。

3、資金回報高。因其重要性，給予資金提供者的回報相當要高。

4、資金成本高。資金使用時間段，急迫性強，抵押物一般不足，因此實際操作中利率一般上浮50—250%之間。

5、風險較容易控制。由于過橋資金不是長期占用資金，只是一種臨時需要，往往有后續資金來替代，因此風險較易控制。

過橋資金的形式

除了以上我們例子中所提到的銀行還舊借新類資金業務外，過橋資金的形式還可分為以下五類：

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過橋資金的特點

過橋資金能夠及時解決企業的燃眉之急，同樣他也具備諸多特點：

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房抵及過橋的業務流程

房產抵押業務

房產抵押業務主要有以下幾個階段：

（1）貸前審批

該階段主要是初步審查借款人提供資料的真實性，并確定主要考察事項、制定并開始實施檢查計劃。

（2）下戶

對借款人可抵押固定資產（房產）狀況的分析，這是最為重要，因為它是掌握和判斷風險控制與償還能力的依據。

（3）報單并審批

檢查人員對調查人員提供的材料進行核實，判斷借款人目前的狀況、中期的盈虧和長期的發展，復測貸款的風險度，提出意見，按規定權限審批。寫出貸款審查報告進行審批，并明確能否給予貸款。

（4）同意批貸后，簽訂借款合同，辦理公證手續

若對借款申請進行檢查后，認為各項均符合規定，并同意貸款，便與借款人簽訂《借款合同》。在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權利與義務、違約責任、糾紛處理及雙方認為需要約定的其他事項?！督杩詈贤纷院炗喼掌鸺纯逃行?。并且去公證處辦理公證，以證該項交易的合法性。

（5）辦理抵押

簽訂完借款合同后，約定日期與不動產權交易中心（房管局）辦理抵押手續，需要準備好產權所有人的身份證原件、產權證明原件，辦理完后，出借資金的機構會收取房管局出具的他項權利證明，房產證等產權證明文件會交還給借款人。

（6）發放貸款

借款合同簽訂并辦理抵押手續后，雙方即可按合同規定核實貸款。資金機構會根據借款用途合同上所指定的賬號放款。借款人取得借款后，必須嚴格遵守借款合同，按合同約定的用途、方式使用貸款。

（7）貸后檢查

貸后檢查是指提供資金的機構會在借款人提取貸款后，對其貸款提取情況和有關生產、經營情況、財務活動進行監督和跟蹤調查。

（8）貸款的收回與延期

貸款到期時，借款人應按借款合同按期足額歸還貸款本息。

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過橋墊資業務

房產金融平臺的過橋墊資業務，又稱贖樓。主要包括交易性贖樓和非交易性贖樓業務兩種。

（1）交易性贖樓

交易性贖樓墊資業務，需要賣方先獲得一筆過橋貸款還清按揭銀行余款贖出房產證并轉移登記給買方。操作中，買賣雙方達成交易賣賣意向并簽署買賣協議。買方向銀行B申請按揭貸款買房，銀行經初步審查后，擬同意向買方發放按揭貸款的，出具按揭貸款承諾書。賣方向第三方（居間人）申請借款，第三方/中介機構調查與審批后，發放借款。

經賣方按揭銀行A同意后，賣方還清貸款，贖樓完成。經第三方/中介機構協辦房產證轉移登記，向買方按揭銀行B辦理房產證抵押貸款，銀行B收到相關登記材料后替買方支付購房款。賣方收到款項后，向第三方/中介機構支付過橋貸款本息。

實際業務中，為防止借款人挪用借款，實現?？顚Ｓ?，第三方/ 中介機構也可直接劃款給賣方的按揭銀行A，房產證解押后轉移登記給買方，并協助買方向按揭銀行B辦理房產證的抵押登記，由銀行B柜臺直接劃扣過橋資金本息給第三方/中介機構。

（2）非交易性贖樓

非交易性贖樓在為房產的所有者提供資金支持的贖樓業務中不涉及房屋的買賣交易。一般在房價上漲行情中，房產根據新的銀行估值可以取得更高授信額度批復。房主先向銀行提交貸款申請，待新的貸款批準后，房主（即過橋貸款的借款人）向原按揭銀行（即銀行A）預約還款一次性結清原貸款，由于新的按揭銀行貸款并未到賬，所以借款人向第三方/中介機構提交借款申請，第三方/中介機構審核借款項目后，同意發放貸款，借款人以此還清銀行A借款余款，銀行收到貸款本息后交付房產證。

借款人向銀行B抵押房產證貸款，銀行B根據合同約定，向借款人發放貸款，借款人收到新的貸款后向第三方/中介機構支付過橋貸款本息。

實際業務中，也可能是第三方/中介機構直接代借款人一次性結清銀行A借款余款并將房產注銷抵押登記并取出房產證，然后再向銀行B做抵押登記，由銀行B柜臺直接劃扣過橋資金本息給第三方/中介機構。

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墊資所需資料：

借款人身份證明：借款人夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證 夫妻雙方征信

借款方擔保資料：房產證（原件、復印件）、銀行貸款資料（原件、復印件）；

借款人是企業法人的需提供：企業營業執照、銀行卡、收入證明文件等（原件、復印件）

借款期限：一般7-30天，最長期限為3個月

最近接觸的墊資業務比較多，這里就跟大家科普下，幾種墊資類型

1.抵押贖樓墊資過橋

一般發生在抵押場景中，

按揭還沒還完的情況下去另一家銀行做抵押，新的銀行批款同貸書出來后，要把原來的按揭款還清，很多有幾百萬的房子朋友，手頭上卻沒有幾十萬的現金，一個需求產生，市場就會應運產生解決問題的方法。

打個比方：

小林由于生意經營擴大，需要把房子拿去做抵押，融資更多的資金進行經營，但是房子市值500多w，還欠按揭款80w左右，小王生意經營資金本來就很緊張并沒有這個資金，那么這里就引入第三方墊資公司，為小王墊付這80多w的按揭款。

小王需要先去新的銀行，進行銀行審批，取得批款同貸書，簡稱批復，板上釘釘了，確定抵押銀行愿意借多少錢給你（100%確定），你才能去找墊資公司墊錢。

第一，你墊錢后知道有抵押款可以還給墊資方，墊資方也知道你有回款來源，愿意借錢給你。所以合作就這么達成了。

贖樓墊資的注意點：畢竟人家借你大幾十萬或者多的幾百萬，一系列的墊資流程1天就能搞定，會要求墊資款打入銀行涂銷賬戶，避免資金外挪他用，打入涂銷賬戶后，銀行進行劃扣結清，出結清證明后去房管局解押，解押后再去入押到新的銀行，新的銀行進行放款。

關于過橋墊資的關鍵點有哪些？

主要有費用、時間、風險點

1)關于費用：

大家可能看過類似的過橋墊資信息：

“過橋墊資，標件包月1.8%起，非標件包月2%起，按天低至萬5/天起”

實際上真正的墊資費用，在深圳最低也要萬5/天或包月1.6%，這取決于客戶自身條件，以及對接的過橋墊資渠道是否一手資金方。以標準件為例(客戶征信負債等個人情況非常“干凈”)，按照沒結清的原貸款余額計算，比如要結清的A銀行抵押貸款余額100萬，就按照100萬計算。

2)關于時間：

過橋墊資一般都是短期的，短則20來天，長則1個多月。時間計算是從過橋資金成功出款到A銀行還款賬號為起點，到B銀行放款后結清過橋資金為終點。

3)關于風險：

因為過橋墊資業務不需要客戶抵押房產，客戶不用擔心房產被資金方“套路”。反而資金方自身的風險要比客戶的風險大很多，風控只能依靠調查核實借款的真實性和客戶負債情況。而資金方的風控點主要有2個：

1. 還款來源：過橋墊資不需要客戶抵押房產，因此資金方需要客戶有準確的還款來源，而客戶基本都是通過下家B銀行的抵押貸款歸還，因而在墊資審核前需要有B銀行的貸款批復明細。

2. 負面信息：客戶負債太高或者有不上征信的民間借貸，或者客戶個人或公司存在法律糾紛和經營異常等等負面信息，都有可能導致在墊資過程中房產被查封，因此，風控需要認真核實客戶的征信情況以及對客戶進行面談和背調。

過橋墊資的辦理流程：

交易墊資買樓

1.全款墊資買房

2.結清按揭款賣房

1.全款墊資買房

舉例：小王要買第二套房子，但是又不想賣掉第一套，而且，如果拿第一套房子去做抵押，按揭是沒辦法過的，除非假裝感情破裂，可人家又不想覺得沒必要走到這一步，拿第一套房子抵押款買，房子越買越小，那怎么辦？一套沒供完，二套按揭要7成呢。

墊資買房在樓市很熱的時候，手法是相當嫻熟的，自己只要出3成資金，墊資公司墊7成，房子過戶后進行抵押，而且抵押可以選擇還款方式，選擇先息后本，還款壓力小，一下子解決了首付和月供的問題。

簡單的流程，細節省略

市面上的墊資買房一般只會墊6-7成，買家至少要準備3-4成的資金款。

這一類的操作只有二手房可以操作，因為要出證才能抵押，

確保墊資公司的回款來源是二手房出證后進行抵押的款項。

所以一手房沒有出房本是沒辦法操作的，一手房沒辦法進行抵押，無法確?；乜睿瑝|資一般都是大額高息，沒有人拿著這種錢很久，所以期限都比較短，需要墊資前都要進行評估，確認可抵押再操作。

2.墊資結清按揭款

小王要買張先生的房子，但是張先生房子市值300w，還欠銀行按揭款30w，小王要求張先生把這個30w的按揭款自己還清了，把債務拎清楚，房子再進行交易。

但是張先生空有300w的房子卻沒有30w的資金，怎么解決這個困局？

這個時候墊資公司就登場了，首先把張先生的房子進行銀行按揭貸款審核，新的銀行出了同貸書后，墊資公司幫張先生把按揭款還清，把錢打到特定的墊資賬戶，銀行在特定的時間內進行劃扣，劃扣后出了結清證明后，張先生去房管局進行解壓，并過戶給小王，張先生拿到銀行款項后再還墊資公司資金。

這算是二手房交易中很常見的墊資場景，這樣的墊資結清按揭款的，建議買家不要幫賣家私底下結清，要直接打到特定賬戶后才可以讓銀行劃扣，不然買家把現金或者轉賬給賣家，萬一賣家并沒有拿去結清按揭款，后面可能就開始扯皮并且耽誤過戶時間了。

私人墊資清債

這一類出現在債務優化的場景中，簡稱為空放，空放成本是比較高的而且風險比較大，給一筆錢清掉負債后，再重新規劃。案例：

小王是一個網貸非常多的人，征信非常差，消費金融一堆，征信上30多個網貸賬戶，財務情況一團糟但是他又有優點，穩定的工作，還有房子，還款能力也不錯，一個月賺個2w塊，就是投了個項目剛好遇上疫情，資金周轉不過來，加上沒有融資認知，導致亂點網貸，后面還款壓力一大，就以貸養貸，積重難返，深陷網貸的泥沼。

應這樣的清債需求，有金融機構，給類似情況的客戶進行清債服務，然后把征信養好再重新操作信貸或者抵押。

這樣的操作在相當長一段時間里是網貸者的福音，但后面，因為壞賬情況太多了，現在對能進行此類操作的客戶，有比較多的要求，第一：要有房子，第二，要有穩定的收入來源。

借貸墊資再續貸

主要場景：因為有很多抵押的或者信貸，先息后本年限很長但是要求多少年回一次本，回本后循環再續貸使用。

對個人端和對公業務的貸款產品，經常要求中途回款再續，

這一類的墊資都會首先對還款的貸款產品進行評估，確保墊資回款把握后，才會墊，還進去了拿不出來，人家不白白借你這個錢嗎？

比較多用到的是生意貸還有抵押貸的大額回本，從事這一類的基本是原來操作此類貸款的對接員，而且銀行內部也有類似的業務。

墊資貸款適合企業，同樣也適合個人。

比如，一家公司正在進行一輪股權融資，預計6 個月后結束發行，公司通過過橋墊資貸款來滿足其營運資本的需要，將來再利用發行債券的方式來償還過橋貸款。

銀行貸款續貸過橋：客戶舊貸到期新貸時，如果出現資金短缺，由資金方償還。新模式獲批后，會返還給出資方，出資方收取一定的費用。這個過程通常需要一周左右。

募集資金過橋返還上市公司時會有一個募集資金專用賬戶，不得挪作他用。但在實際操作中，資金很容易搬家。如果資金不能按時歸還，就需要出資人提供過橋資金。

企業過橋墊資的辦理：

1、企業或主體公司，不能是ST或者明星企業，兩剩一高行業

2、無法律糾紛，及其他財務問題

3、公司財務數據健康可查

4、股東結構清晰

業務合同、證明文件等和所做業務相關的資料均應齊全

過橋業務屬于快進快出的業務，不同于其他融資渠道，使用墊資過橋可以在短期之內融到大量的資金，保證了公司或者股結：其實墊資的基本邏輯是：

某一融資場景中，需要用款的中間環節，墊資資金方給錢來解決過度時期的資金空缺，鏈接兩端資金需求

前提是要保證回款來源，確保本金安全，回款的確定性進一步影響了墊資成本，比如說，抵押墊資的，同貸書已經出了，確定性100%把成本拉低很多

墊資都是短期拆借，不要想著用很久，而且墊資方也不會墊很久，畢竟本金安全才是這一業務的核心，大幾十萬墊出去，就收幾個百分點，萬一壞賬代價是很高的。

首先，我們來舉個例子。

小李之前在工商銀行辦理抵押貸款貸了200萬元錢，現在他手頭有點緊，想再貸100萬，可是，他之前貸的200萬元的貸款至今還未還清，如果要再貸這100萬元錢，必須還清之前的200萬元貸款與利息之后才能貸。小李這時候正缺錢，所以只能找貸款公司墊資幫小李還上那200萬元的貸款與利息，然后小李就可以去銀行辦理300萬的抵押貸款，銀行款項下來，小李用從銀行貸下來的款項歸還欠貸款公司的錢和利息。其中，貸款公司墊資的這部分錢就是過橋資金，貸款公司幫小李還錢的過程就叫過橋。

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做過橋墊資有什么要求？

答：

1、借款人在向銀行申請新的貸款、續貸、增加貸款的過程中，需要先償還之前的貸款，才能獲得新的貸款;

2、提供期間的資金過橋、墊資服務，以借款人之后獲得的貸款作為還款來源及保證。

3、為保證資金回籠安全，借款的前提為——借款人的銀行貸款申請已獲批準。

什么樣的過橋墊資算違法？

?答：

個人資金過橋是否違法，主要看利息支付是否符合法律的規定。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

第一條 本規定所稱的民間借貸，是指自然人、法人、其他組織之間及其相互之間進行資金融通的行為。經金融監管部門批準設立的從事貸款業務的金融機構及其分支機構，因發放貸款等相關金融業務引發的糾紛，不適用本規定。

第二十六條 借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。

借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持。

根據最新的非法房貸意見認定標準，如果是私人墊資，超過一定數額，會造成嚴重的違法后果，所以要找正規合法經營的貸款機構辦理。

什么是贖樓過橋擔保？

?答：

1、擔保贖樓是指在二手樓交易時，如果賣方房產是按揭購買且貸款尚未結清，由于其房屋抵押給了銀行，需結清欠款，贖出房地產證，才能進行正常交易。在賣方不采取自主贖樓的清況下，可由擔保公司提供擔保，銀行向賣方發放短期信用貸款，或者由買方按揭銀行提前發放貸款用于還清原貸款，贖出房地產證，從而完成房產的注銷抵押登記，過戶及重新抵押登記等手續。

2、墊資贖樓是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由擔保公司向賣方發放借款，用于償還原按揭/抵押貸款，贖出房產證以便辦理過戶。

他們的區別：

款項不同：

擔保贖樓，贖樓款項來源于銀行，墊資贖樓款項來源于擔保公司。辦理效率不同：擔保贖樓，需擔保公司和銀行審批，辦理相對較慢，而墊資贖樓僅需擔保公司審批，辦理相對較快。

收費標準不同：

墊資的收費標準要高于擔保贖樓。擔保方式不同：擔保贖樓由擔保公司為客戶向銀行擔保；墊資贖樓時，擔保公司不需為客戶承擔擔保責任。

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2：查封房解封（速度與質量共存），費用后置，快速安全可靠

3：大量收購不良資產住宅

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征信要求：

什么征信都有方法做！敢來就敢放！

可做金額：

最低10萬，一般個人類業務2000萬以內

對公企業類：2000萬起步，上不封頂

利息：

吊打全城，按日計算利息，1萬元，每日利息低至7元

優勢：

1.房屋被查封了，正在賣房，能不能做？

能做！大膽幫你解！有多少查封解多少查封！

2.房屋抵押在非銀行、甚至私人，能不能做？

輕松做

3.下家銀行還沒出同貸書，能不能做？

我們看過資料沒問題，也做！

4.案件配偶不知情，想自己簽名，能不能做？

跟我們溝通過，看過資料沒問題，也做！

5.房屋一押+二押+三押，能不能做？

沒問題！押多少，解多少

6.非住宅，公寓，寫字樓，能不能做？

沒有壓力

7.超了時間怎么辦？

按日計算，愛超就超

8.我想盡快拿到銀行貸款，行不？

上家銀行或非銀行扣款結清以后，下家銀行同貸批多少萬，我們提前就給你多少萬

9.上家銀行出涂銷很慢，能不能加急?

全城（深圳）關系各大銀行關系基本都有，幫你搞定加急提還

10.手續簡單點，行不行？

我們看過資料沒問題，你說行就行

11.我下家銀行還沒找到，你們幫我找銀行貸款行不行？

找我們過橋贖樓、一套幫你搞定！只有利息，沒有費用！

12.我急著還錢，放款能快嗎？

資金充足，說轉賬就轉賬！

13.不查征信，不上征信，可以嗎？

當然沒問題！