上海市住房公積金個人住房貸款管理辦法

滬公積金管委會〔2023〕5號

第一章 總則

第一條 為支持繳存職工基本住房消費，規范住房公積金個人住房貸款管理，有效防范和控制貸款風險，根據國務院《住房公積金管理條例》、《上海市住房公積金管理若干規定》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款），是指運用住房公積金向在本市行政區域內購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存職工發放的貸款。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內公積金貸款的管理，包括純公積金貸款、組合貸款中的公積金貸款部分、住房公積金個人住房貼息貸款（以下簡稱貼息貸款）等形式的公積金貸款。

本辦法所稱純公積金貸款，是指個人為支付購房所需價款單獨申請的公積金貸款。本辦法所稱組合貸款，是指個人為支付購房所需價款同時申請的公積金貸款和商業性貸款的總稱。

第四條 借款人申請辦理公積金貸款應當遵循平等自愿、誠實信用、依法合規的原則。

第五條 公積金貸款管理應當遵循公開透明、公平公正、風險可控、高效便民的原則。

第六條 上海市住房公積金管理委員會（以下簡稱市公積金管委會）是本市公積金貸款政策制定和重大事項的決策機構，負責確定差別化住房公積金貸款政策及影響貸款額度的參數設置、審議住房公積金呆壞賬核銷、貼息貸款、資產證券化等重要事項、審批商業銀行或者專業服務機構承辦公積金貸款業務的資格以及國家和本市規定的其他職責。

第七條 上海市公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)是本市公積金貸款的管理機構，負責執行市公積金管委會各項決定、組織實施公積金貸款業務、承擔公積金貸款風險以及國家和本市規定的其他職責。

市公積金中心應當建立有效的公積金貸款管理機制，制定公積金貸款管理制度及操作規范，建立健全風險管控體系，實施公積金貸款全流程管理。

第八條 承辦公積金貸款業務的商業銀行（以下簡稱受托銀行）或者專業服務機構（以下統稱受托機構）需符合國家和本市的規定條件并經市公積金管委會審批通過。

市公積金中心應當與受托機構簽訂書面委托協議，明確雙方權利、義務和責任，并對受托機構業務辦理情況進行監督考核。

第二章 貸款對象與條件

第九條 公積金貸款的對象為正常繳存住房公積金的職工，包括在本市繳存住房公積金的個體工商戶及其雇用人員、非全日制從業人員以及其他靈活就業人員（以下統稱個人繳存者），及在外省市繳存住房公積金的職工。

第十條 借款人應當同時符合以下條件：

（一）符合國家及本市房地產調控政策規定的條件；

（二）具有完全民事行為能力，且未超過法定退休年齡；

（三）已支付不低于規定比例的首付款資金；

（四）當前連續足額繳存住房公積金達到規定期限，住房公積金賬戶狀態正常，且沒有未終止的住房公積金提取約定（包括但不限于住房公積金提取還貸約定、住房公積金提取支付租金約定及其他住房消費提取約定等）；

（五）具有良好的信用記錄與還款意愿；

（六）具有穩定合法的經濟收入來源和償還貸款本息的能力，且借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務或者可能影響公積金貸款償還的其他債務；

（七）必須是購買、建造、翻建、大修本市住房的產權人并能夠提供購買、建造、翻建、大修的相關合同或者證明文件、身份證明、首付款證明及符合規定的其他材料；貸款用途為購房的，所購買的房屋必須為本市具有所有權的自住住房；

（八）能夠提供市公積金中心認可的擔保方式；

（九）符合市公積金管委會規定的其他條件。

前款第（三）、（四）項中的首付款資金規定比例和規定期限由市公積金管委會制定后公布執行。

第十一條 共同借款人應當為借款人的配偶、父母、子女。

購買共有產權保障住房的，除前款規定的對象外，共同產權人也可作為共同借款人。

共同借款人應當符合本辦法第十條第一款除第（七）、（八）項外的其他全部條件。

共同借款人應當與借款人承擔相同的義務，對公積金貸款承擔共同還款的責任。

第十二條 公積金貸款支持購買本市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的繳存職工家庭。市公積金中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放公積金貸款。

第十三條 借款人和共同借款人均實行貸款次數限制。

貸款次數限制規則由市公積金中心擬訂并經市公積金管委會審議通過后公布執行。

第十四條 外省市繳存住房公積金的職工在本市申請公積金貸款的，需同時滿足本市公積金貸款條件及市公積金管委會規定的其他條件。

第十五條 借款申請人、共同借款申請人有下列情形之一的，不予貸款：

（一）中國人民銀行征信中心個人信用報告中的信貸交易行為存在當前逾期尚未償還的；

（二）最近5年存在連續6期(含)或累計超過12期(含)的逾期記錄；

（三）被納入失信被執行人名單的；

（四）存在提供虛假資料、虛假承諾等情形的；

（五）最近3年內以偽造合同、出具虛假證明、編造虛假租賃等手段騙提套取住房公積金的，或者最近5年內存在以欺騙手段違規獲得住房公積金貸款等嚴重失信行為的；

（六）所購買房屋用途為非居住用途的或者僅購買房屋部分產權份額的（共有產權保障住房除外）；

（七）存在其他可能影響公積金貸款安全情形的。

第十六條 市公積金中心應當與中國人民銀行、房屋管理部門、民政部門、個人征信管理部門等相關部門實現信息共享，高效開展貸款條件的認定工作。

第三章 貸款額度、期限和利率

第十七條 每戶家庭公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準：

（一）不高于按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數與補充住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數確定的貸款限額；

（二）不高于扣除規定比例首付款資金后剩余的房屋總價款；

（三）不高于按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額；

（四）不高于本市家庭或者個人最高貸款限額，其中，最高貸款限額可與累計繳存時間及信用狀況相關；

（五）影響貸款額度的其他因素。

第十八條 市公積金中心應當根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過30年，且不長于借款人法定退休后5年。

計算共同借款人貸款額度時使用的貸款期限，不得超過按借款人條件確定的最長貸款期限。

第十九條 公積金貸款利率按照中國人民銀行公布的利率和差別化住房公積金貸款政策執行。

貸款期限在1年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息，合同利率不調整；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于利率調整的次年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率。

第二十條 本辦法第十七條中的公積金賬戶存儲余額倍數、首付款資金規定比例、還款能力計算公式、家庭和個人最高貸款限額，由市公積金管委會根據房地產市場調控方向、本市住房消費水平、社會人均收入情況、住房公積金流動性情況及風險管理的要求等綜合確定后公布執行。

第四章 貸款擔保

第二十一條 公積金貸款擔保方式以抵押為主，借款申請人應當將購買、建造、翻建、大修的自住住房產權進行抵押。借款申請人所購房屋為期房的，應當同時提供開發商階段性擔保或者市公積金中心認可的其他保證擔保。

第二十二條 當出現以下情形時，市公積金中心可要求借款人追加擔保：

（一）曾發生過貸款或者信用卡等借款行為逾期，但申請公積金貸款前已還清且不屬于不予貸款情形的；

（二）因借款合同變更造成還款能力下降，可能影響公積金貸款償還的；

（三）市公積金中心認定的其他情形。

第二十三條 公積金貸款擔保范圍包括貸款本金、利息、罰息、復利和為實現債權所需的費用。

第二十四條 擔保方式為抵押的，應當符合以下規定：

（一）市公積金中心為第一順位抵押權人；

（二）借款人以所購買、建造、翻建、大修的住房作為抵押的，必須以住房價值全額用于貸款抵押；

（三）市公積金中心應當與抵押人、貸款銀行簽訂書面抵押合同，并于放款前向本市不動產權屬登記部門辦妥抵押登記手續。

第二十五條 擔保方式為保證的，應當符合以下規定：

（一）保證人應當為擁有良好信用資質的法人，具有代為償還全部貸款本息的能力，并符合市公積金中心規定的其他條件；

（二）保證人為公積金貸款提供擔保時，應當與市公積金中心、貸款銀行簽訂書面保證合同，提供承擔連帶責任的保證。

第二十六條 擔保方式為質押的，應當符合以下規定：

（一）本辦法所稱質押為權利質押，出質人可以是借款人，也可以是第三人；

（二）出質人必須提供市公積金中心認可的有價證券作為質物；

（三）采取質押方式的，市公積金中心應當與出質人、貸款銀行簽訂書面質押合同，生效日期按國家的相關規定執行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十七條 受托機構、市公積金中心在貸款發放前應當對抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性、保證人的償還能力進行嚴格審查；在擔保期內應當加強對抵押物、質物和保證人的管理，定期檢查，防范風險。

第五章 貸款程序

第二十八條 符合本辦法第十條、第十一條規定的借款申請人、共同借款申請人可向公積金貸款受理網點提出借款申請。借款申請人、共同借款申請人應當按要求提供真實完整的申請材料，并配合貸款調查和審核。

第二十九條 受理網點對符合條件、材料齊全的借款申請應當予以受理；借款申請人、共同借款申請人不符合貸款條件或者申請材料不齊全，受理網點可以不予受理，但需告知借款申請人原因。

第三十條 受托機構、市公積金中心應當結合借款申請人、共同借款申請人的收入、債務、信用記錄、貸款用途、擔保情況等，在國家規定期限內對借款申請人、共同借款申請人的借款申請完成審批，并通知借款申請人審批結果。

第三十一條 公積金貸款審批通過后，市公積金中心應當與借款申請人、共同借款申請人、擔保人、貸款銀行等當事方簽訂書面借款合同，并在相關條款中明確擔保事項。借款合同須面簽，保證借款申請人、共同借款申請人借款意愿的真實性。

第三十二條 借款申請人應當根據借款合同的約定辦理擔保手續，并將權屬清晰、真實有效的房屋他項權證和其他符合擔保落實條件的相關擔保文件交至受理網點。

第三十三條 對已落實市公積金中心認可的擔保且符合其他放款條件的借款申請，貸款銀行應當按照借款合同約定將公積金貸款資金支付給借款人交易對象，并及時通知借款人公積金貸款發放的結果。

第六章 貸款償還

第三十四條 借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還公積金貸款本息。

第三十五條 公積金貸款的還款方式包括：

（一）貸款期限在1年（含）以內的，實行到期一次還本付息，利隨本清；

（二）貸款期限在1年以上的，實行按月等額本息還款法或者等額本金還款法償還貸款本息；

（三）市公積金中心認可的其他還款方式。

第三十六條 借款人可根據借款合同約定提前償還部分或者全部公積金貸款本息。

第三十七條 借款人、共同借款人未按借款合同約定償還貸款的，應當按借款合同約定承擔違約責任。

第三十八條 受托機構應當根據借款人的需要為其出具還款明細、貸款結清證明等本人名下公積金貸款還款信息的證明。

第三十九條 除使用自有資金外，借款人還可以提取本人住房公積金賬戶存儲余額用于償還本市公積金貸款及受托銀行發放的商業性購房貸款（以下簡稱提取還貸）。

第四十條 除提取本人住房公積金賬戶存儲余額外，借款人還可以申請提取其配偶、父母和子女的住房公積金賬戶存儲余額用于償還本市公積金貸款及受托銀行發放的商業性購房貸款。

償還本市共有產權保障住房公積金貸款的，借款人還可以申請提取兄弟姐妹的住房公積金賬戶存儲余額用于償還貸款。

申請提取非借款人本人住房公積金賬戶存儲余額的，需征得非借款人本人的書面同意。

市公積金中心負責制定住房公積金提取還貸實施細則，確定提取還貸條件并規范辦理流程。

第四十一條 借款人及其配偶、共同借款人的住房公積金賬戶存儲余額優先用于償還公積金貸款，公積金貸款未結清前，不得進行其他用途的住房公積金提??；其他參與提取還貸的，在提取還貸協議未終止前，不得進行其他用途的住房公積金提取。市公積金管委會另有規定的除外。

第四十二條 當借款人、共同借款人未按借款合同約定償還公積金貸款的，市公積金中心可根據合同約定扣劃借款人和共同借款人的住房公積金賬戶存儲余額用于償還公積金貸款本息。

第七章 合同的變更和終止

第四十三條 在公積金貸款存續期間內，公積金借款合同需要變更的，符合市公積金中心規定條件的借款人可提出變更申請，經合同各方一致同意后，依法簽訂變更協議。

市公積金中心負責根據公積金貸款的貸后管理實際和風險管理要求，制定公積金借款合同變更實施細則，明確各類公積金借款合同變更條件并規范辦理流程。

第四十四條 公積金借款合同變更包括以下類型：

（一）借款人變更；

（二）共同借款人減少；

（三）抵押人變更；

（四）抵押物變更；

（五）還款方式變更；

（六）借款期限變更；

（七）市公積金中心批準的其他變更類型。

第四十五條 因離婚、死亡等法定原因需要變更借款人的，滿足規定條件的新借款人可申請進行借款人變更，有擔保合同的，還應當進行擔保變更。

第四十六條 因離婚、死亡等法定原因，借款人可申請減少共同借款人，有擔保合同的，還應當進行擔保變更。

第四十七條 借款人以外的抵押人因故需要變更的，在征得全體抵押人同意后，可申請變更。

第四十八條 發生以下情形之一的，借款人可根據借款合同約定申請抵押物變更：

（一）借款人因房屋質量問題要求開發商換房，所換房屋屬同一小區，且房價基本相等的；

（二）抵押物所在街道、樓牌號名稱發生變化的；

（三）抵押物建筑面積、相應的土地使用面積發生變化的；

（四）因市政規劃等原因需要拆遷的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第四十九條 借款期限在1年以上的，借款人可根據借款合同約定申請借款期限變更。

第五十條 發生以下情形之一的，借款人可以申請貸款期限延長，但延長后的貸款期限不得超過借款人法定退休年齡后的5年以及根據房屋特征確定的最長貸款期限：

（一）借款人連續失業兩年以上；

（二）借款人本人、配偶或者其父母、子女患重大疾病造成借款人還款能力下降的；

（三）市公積金中心批準的其他情形。

第五十一條 發生以下情形之一的,借款人可以申請貸款期限縮短,但縮短后的剩余貸款期限不得低于變更申請時按其年還款能力計算得出的最低貸款年限:

(一)借款人部分提前還款后需縮短貸款期限的;

(二)市公積金中心批準的其他情形。

第五十二條 經市公積金中心審核同意，借款人可根據擔保合同的約定進行擔保合同變更，未經市公積金中心同意進行的擔保合同變更無效。

第五十三條 保證人失去擔保資格和能力，或者發生合并、分立、破產時，借款人應當變更保證人并重新辦理擔保手續。

第五十四條 借款人按借款合同約定履行全部還款義務后，解除抵（質）押權利的相關資料交還抵（質）押人，借款合同終止。

第八章 貸后管理

第五十五條 市公積金中心應當采取有效方式對貸款使用情況、借款人的還款能力和履約情況、擔保物權及保證人變化等情況進行跟蹤檢查和監控分析，對風險隱患進行監控、預警、核查，確保貸款資產安全。

第五十六條 對于逾期未收回的貸款，市公積金中心應當及時采取催收、訴訟、處置抵質押物等有效措施保全債權。

第五十七條 借款人、共同借款人、擔保人應當接受市公積金中心對貸款使用情況、還款能力、擔保狀況變化等情況的監督核查，及時告知市公積金中心發生的可能影響貸款償還的事件，并配合市公積金中心采取的相關債權保全措施。

第五十八條 市公積金中心應當實行貸款資產風險分類管理，對于出現損失的貸款，根據相關政策進行認定、核查，符合貸款核銷政策的，應當在履行規定程序后辦理貸款核銷手續。

核銷后的公積金貸款應當賬銷案存，繼續做好資金回收工作。

第五十九條 市公積金中心應當將公積金貸款審核、發放、回收過程中產生的貸款檔案（包括紙質文檔及電子文檔）及時進行接收、整理，并根據國家相關規定規范移交、歸檔、保管、銷毀等事項。

第六十條 貸款已結清的，檔案保管期限應當按國家規定年限妥善保管；貸款逾期未收回和呆賬核銷的貸款檔案要永久保管。

第九章 流動性管理

第六十一條 市公積金中心應當建立和貸款業務模式及流動性風險狀況相適應的流動性管理框架，在合法合規的基礎上綜合運用市場化融資渠道，加強貸款發放資金的管理，最大程度地降低流動性風險，維護繳存職工的貸款權益。

第六十二條 報經市公積金管委會批準，市公積金中心可使用已發放未結清的公積金貸款資產在金融市場上發行資產支持證券、公積金貸款轉商業貸款等市場化方式籌措資金，用于滿足本市繳存住房公積金職工的基本住房貸款需求。

第六十三條 報經市公積金管委會批準，市公積金中心可與商業銀行合作開展貼息貸款，由商業銀行以自有資金向借款人發放貸款，借款人按照公積金貸款利率進行償還，滿足本市繳存住房公積金職工的基本住房貸款需求。

市公積金中心享有對貼息貸款的置換權利，可根據流動性管理要求及本地房地產市場等情況報經市公積金管委會批準后將貼息貸款置換為公積金貸款，商業銀行應當配合市公積金中心進行貼息貸款置換，并按照借款合同約定在置換完成后及時告知借款人。

第六十四條 當住房公積金個貸率超過流動性風險警戒值，在市公積金中心采取了第六十二條、第六十三條的措施后，流動性風險仍未緩解的，應當及時公告或者告知借款申請人貸款發放將輪候，并公布貸款輪侯規則。

貸款輪候規則由市公積金中心擬訂，報市公積金管委會批準后公布執行。