自鶴鳴亭房博士上線以來，收到網友們關于房產方面的熱切提問，可見，大家對于買房大事存在很多疑問和困擾，房博士們針對大家提出的問題進行認真細致的回答，為大家掃除買房之路上的困難和阻礙。

小編針對一些典型的、提問人數較多的問題進行歸納整理，涉及產權歸屬、買賣建議、樓市行情、稅費計算、公積金等多方面問題，以供大家置業參考。

【產權問題類】

Q:

婚前買的公寓，婚后拿的房產證，公寓屬于共同財產嗎？

A:

如果公寓是你全款購買或婚前已經還完貸款，那么是婚前個人財產.如果是貸款買的，婚后續還貸，那么還貸部分屬于共同財產，同時你有義務負擔一半還貸。至于在房產證上加名字，要是屬于共同財產，加不加無所謂，離婚時候共有的部分都有你一半的.全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。

Q:

房產贈與好還是買賣好，爺爺奶奶想把名下一處房產給我兒子，兒子要等明年秋季才滿18周歲，爺爺奶奶想快點過戶。

A:

過戶的話辦贈予費用最低，約為報稅價（即你們商定的房產轉讓價）的6%（公證費3%，過戶稅費3%）。但贈予過戶后，如果你們以后要轉讓房產，單一項個人所得稅就要交報稅價的20%。買賣過戶，稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大于5年的免）、營業稅5.5%（房產證大于5年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小于144平方米的普通住宅計算）。

Q:

回遷房沒有房產證可以買嗎？

A:

回遷房有兩種。一種拆遷的是商品房，回遷房自然是當商品房。還有一種拆遷的是集體土地上的私房，或者經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回遷房一定要查清性質。有房產證的回遷房是可以買的，同等于商品房。但沒有房產證的回遷房不建議買。

Q:

請問買房子可以用小孩的名字辦房產證嗎？有什么需要注意的？

A:

用小孩子的名字辦房產證是可以的，需要注意的是，如果孩子為未成年子女，只能全款購房。

Q:

房子買好了但是房產證還沒拿到，影響孩子的上學嗎？

A:

一般只要出示購房買賣合同以及發票證明，在開發商指定的學校都可以上的。

Q:

目前我自己有一套房，想再買一套，考慮到首付比例，以女友的名義買，首付我付，房產證可以寫兩個人的名字嗎？如何規避未來的風險，保障自己的利益？

A:

可以寫兩個人的名字，風險你們可以提前做好房產歸屬的公證協議，如首付、轉賣、增值部分歸屬等等，是具有法律效力的。

Q:

你好，我跟我老婆離婚，雙方共有一套住房，貸款沒有還清，現在我要把房子給我老婆，不知道能否過戶？

A:

您這種情況下需要還清貸款才可以進行過戶，不然沒有辦法過戶。

Q:

本人現在有一套房子，但是貸款還沒還完，房子能賣嗎？

A:

可以的，可以通過以下辦法買賣。1、可以到貸款銀行咨詢可否做抵押房產轉按，如果可以，可將您尚欠銀行的貸款轉移到買家名下。2、如果買家不想繼續按揭，也可辦好轉按后由買家直接還清銀行貸款，不必負擔貸款利息。3、如果銀行不允許做轉按，可以找正規的擔保公司代贖契，贖契后等于是取消了原來房屋的抵押關系，在這種情況下房屋才能進行交易。當然，擔保公司會收取一定的費用。4、可以找一個正規的中介公司，通過向買方收取預付款的方式先將貸款還清，但是這樣需要到公證處公證，需要一定的手續費。

Q:

買期房婚房，由男方父母出資付首付，還沒領結婚證已經付了首付，付完首付再領結婚證，這屬于夫妻共同財產嗎？

A:

根據您所述的情況來看，收費部分屬于男方婚前財產，拿到結婚證后，貸款部分屬于夫妻雙方共同財產。

Q:

小區的地下停車位是否有產權？

A:

小區地下停車位的情況各不相同，有些可售可租，有些只可進行出售，具體情況是以各項目為準，關于產權問題也是以開發商合同內容為準。

Q:

買了一套房，用的是女朋友的購房證明，目前房產證只寫了女朋友的名字，有貸款。想請問結婚后加名字好加嘛？

A:

婚后想加男方的名字，有房無貸，直接去房地產交易中心辦理夫妻間加名就行；有房有貸，先去銀行辦理抵押變更手續，征得銀行同意后才能加名。

Q:

中遠世紀城產權有40年也有70年的？

A:

中遠世紀城地處市區主干道世紀大道88號，周邊西環路、鹽馬路、解放路、開元路等主交通路線。項目毗鄰紅星美凱龍、金太陽、豐盛建材、等大型建材、家居購物廣場，配套設施齊全，屬于成熟的生活、辦公區域。公寓產權年限為40年。

Q:

本人已婚，戶口在無錫，請問用我公積金貸款買房，房產證能不能寫我和老婆(戶口鹽城)二個人的名字？

A:

可以，購房合同就兩人共同簽署，或者辦理不動產權證書時增加配偶為共有人。

【買賣建議類】

Q:

鹽城房價有升值空間嗎？未來走勢都怎么樣？亭湖區怎么樣？

A:

鹽城市房價升值褒貶不一，鹽城很快迎來了高鐵時代，高鐵將于2020年底建成通車，圍繞著高鐵周邊的品質小區不斷增加，商業不斷完善，碧桂園.翡翠之光、碧桂園.天璽、鳳凰匯.天辰府、豪德廣場等。亭湖區未來將成為傳統文化商貿生活區、現代物流及環?？萍籍a業集聚區，打造“幸福文化城”。

Q:

鹽城城南好一點的學區房有哪些?均價大概多少一平方呢?

A:

目前城南好些的學校，串場河小學，周邊項目有中海天鉆，均價25000左右！聚亨路小學，周邊項目有鳳凰匯紫園、金融城等，均價16000左右。鹽瀆實驗學校，周邊項目中南世紀城、錦盛豪庭等，均價在11800左右。

Q:

換房子是先賣房還是先買房好？

A:

1、先賣后買，優點：資金比較寬裕，選房余地大；先賣房后，資金充足，再去買房，可選擇的房源比較多。若是只有一套房，賣出后，名下沒房，再買新房算首套房，首付和貸款優惠多。若是采用貸款方式買房，公積金貸款和商業貸款對首套房的首付款要求和利率優惠都比較低。缺點：賣房后需要租房居住，增加租房成本；賣房后房價上漲，心儀的房子已經買不起。

2、先買后賣，優點：將好的房源先買下，避免房價上漲或競爭激烈被別人買走；賣房后可以直接搬家，不用擔心沒房住。缺點：資金問題，先買房再賣房，需要在一定的時間內籌到錢付房款，若舊房遲遲賣不出，可能會導致資金斷裂問題，造成違約或者需要通過其他途徑融資。

Q:

珺悅府和尚書房兩個小區都看了140左右的戶型，他們的位置、戶數、學區、配置都差不多，選那個比較好呢？

A:

兩小區在差不多相同的情況下，建議您多了解下該開發商的實力、品牌及后期的物業管理運營模式。物業的運營模式直接影響到小區的環境、安全指數。

Q:

海德公園二手精裝108平小三房14樓什么價合適買？

A:

海德公園參考均價13383元/平米，二手精裝還要視具體房源情況而定。

Q:

現在哪里還有8000以下的房子？

A:

目前，高新區、城北以及市區周邊的鄉鎮有部分8000以下的樓盤。

Q:

現有一套投資房，買的時候60萬，現在賣掉可以賣100萬，現在出租一年25000元，出租和賣掉哪個更劃算？為什么？

A:

從一般情況來看，還是賣掉劃算，因為投資房產依靠出租房子是很難賺錢的，主要是賺房價上漲的錢。按照你目前的房產出租情況每年有3%左右的投資回報，如果僅僅是房屋租金的回報，現在的租金收益是跑不贏通貨膨脹的，現在的通貨膨脹其實每年有百分之六七。目前鹽城近階段的房價可能趨于平穩，這個時候賣掉房子，能夠保住了房產投資的收益。未來，房價依然有一定的上漲空間，當然房租也會隨之上漲，這就要根據您的具體情況來看了，看您是想拉長線還是拉短線了！

Q:

請問房價會下跌嗎？現在買房適合嗎？

A:

目前部分房企和樓盤出現打折促銷的情況，但整體來看，鹽城的房價還是比較穩定，如果您是剛需買房自住的話，買房還是需要趁早，與其擔心房價漲跌，不如去實地探盤選擇合適的樓盤。如果您是投資的話，想炒房致富，相對要謹慎了。

Q:

城西南御景灣小區一期己有房產證，現一般房價多少。

A:

御景灣目前市場參考價為8942元/平米。您可以關注鶴鳴亭房產公眾號，了解每月最新房價。

Q:

請問有人說城東的房價會跌，真的嗎？

A:

鹽城發展日新月異，主城區的發展明確兩個方向“南移東擴”，近年河東規劃不斷擴大：

1、商業：綠地·繽紛城（預計2019年正式開業）、寶龍城市廣場、悅達城市廣場、銳軒財富廣場；

2、學校：景山中學、解放路小學東校區、北師大鹽城附屬學校（在建）；

3、生活配套：卡迪歡樂世界、智尚汽車小鎮（在建）、婦幼保健院、東方公園；

4、交通：高鐵站（預計年底通車）、三期高架、南洋機場。

請問您是想買河東房子自住還是投資呢？自住的話，您會有較多的選擇空間，目前有部分樓盤是有大力度優惠的；投資的話，河東板塊日漸成熟，規劃發展不斷，很有升值前景。

【稅費計算類】

Q:

維修基金收費標準是多少？

A:

1、多層住宅（七層以下）按照87元/平方米交存；高層住宅（七層及七層以上）按照110元/平方米交存；非住宅按照110元/平方米交存。非機動車庫、非人防車位（車庫）按照43元/平方米交存（產權登記未計建筑面積的，按房產測繪機構提供的建筑面積計算）。

Q:

契稅收費標準？

A:

（1）以個人名義購買普通或非普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的：房屋面積為90㎡以下，按結算價的1%計征；②房屋面積為90㎡以上的，按結算價的1.5%計征。

（2）以個人名義購買普通或非普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）第二套住房的：①房屋面積為90㎡以下，按結算價的1%計征；②房屋面積為90㎡以上的，按結算價的2%計征。

（3）以個人名義購買普通或非普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）第三套或三套以上住房的：①無論房屋面積，均按結算價的3%計征。商業按結算價3%計征。

Q:

商品房辦產權證要交哪些稅？90平方米商品房辦產權證需要多少錢？

A:

①契稅：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。對個購買三套（含）以上住房和非住房以及單位購買房屋等交易類型，按4%稅率繳納。（買方承擔）②權證工本費：10元/本（買方承擔）

③配圖資料費：10元/件（買方承擔）

④權證印花稅：5元/本（買房承擔）

⑤登記費：住宅80元/套（按標準的50%計收）（買方承擔）

⑥增值稅及附加稅：5.6%（超過2年的普通住房對外銷售，免征）（賣方承擔）⑦土地增值稅：1.5%由賣方承擔（個人出售普通住宅免征）

⑧個人所得稅：全額*1%或增值*20%（個人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）（賣方承擔）

⑨交易手續費：6元/平米（雙方各自承擔）

⑩合同印花稅：0.05%（雙方各自承擔）。

Q:

名下兩套房，其中一套是剛剛遺產繼承的，如果想把非繼承的那套賣掉（滿五年，不足90平），有哪些稅費？

A:

這套房是您名下非唯一住房，需要繳納1%的個稅。

Q:

請問二手房過戶滿二年非唯一房子過戶需要哪些費用？

A:

需要繳納的費用如下：房東：個稅1%；客戶：契稅1-3%（90以下首套1%，90以上一套房1.5%，2套房2%，3套房3%）；中介費：1-2%；貸款服務費，1000-1200元左右；工本費以及其他。

Q:

你好，請問我買了一套總價346萬的新房，辦理產權證所有的費用需要繳納多少元？

A:

首先新房辦產權證，主要要繳納契稅和物業維修基金兩項大頭費用，然后還有小額的費用，比如不動產登記費80元、配圖費20元。契稅和你的房產是不是家庭唯一房產以及面積有很大關系，物業維修基金也跟面積有很大關系。如果你的房屋面積在90平或者90以下的話，是按照1%的稅率征收的，346萬就是34600的契稅。如果你的房屋面積在90平以上，房子是家庭唯一住宅，按照1.5%的稅率來征收的，346萬契稅就是51900，元；如果是二套房，是按照2%來征收的，契稅是69200元。如果你是三套房或者非住宅性質，是按照3%來征收契稅的，就是103800元。然后物業維修基金跟面積有關，正常在110元每平。你可以用面積乘以這個數據，就是物業維修基金的費用了。

Q:

你好，請問經濟適用房滿5年出售費用有哪些組成？比商品房出售多哪些費用？

A:

出售滿5年的經濟適用房，需要繳納房屋成交額的10%補交綜合地價款，按照市場價格出售經濟適用房買賣政策后不能再次購買經濟適用房和其他保障性住房。

Q:

交了兩萬買房定金，現由于其他原因不買了。定金可以退么？

A:

你要確定下是“訂金”還是“定金”？訂金是可以退的，定金一般是不退的。

Q:

我首套房12月5號過戶給別人了，但是貸款尾款還沒到我賬上。我12月14號打算去交新買的新房的契稅了，請問，我交新房的契稅是按照首套房交了嗎？我之前的唯一住房剛過戶給別人幾天。

A:

確定名下無房的話，契稅是按照首套房的交。

Q:

準備換一套150平的房子，夫妻兩都用過公積金和商貸，新房滿兩年不唯一，請問，可以組合型貸款嗎，利率多少，稅費等要多少？

A:

自住房賣了之后的話，名下無房公積金貸款還清算首套房，可以組合貸款，公積金執行基準利率，3.25%；目前商貸利率基本上都是基準利率上浮10-20%。過戶稅費：新房滿兩年不唯一，二套房的話：面積≤90㎡，1%契稅；面積＞90㎡，2%契稅；三套房3%契稅。全額1%或差額20%的個人所得稅。

Q:

請問買二套房，第一套房貸款還清了，二套房要交多少稅？

A:

二套房契稅是根據房子的面積來計算的：1、二套房的面積若是小于90㎡，那么契稅為房子總價的1%；2、如果二套房的面積大于90㎡，而小于144㎡，那么契稅為房子總價的2%；3、如果二套房的面積大于144㎡，那么契稅為房子總價的4%。

【公積金及貸款類】

Q:

貸款購房銀行流水不夠父母作為共同還款人，房卡上需要有父母的名字嗎？

A:

父母作為共同還款人，不動產權證書上不需要增加父母的名字。

Q:

以前買房時用公積金貸款的，現公積金停繳了，請問對剩余貸款利率是否有影響，是否還是按公積金貸款利率還款？

A:

通常情況下，公積金貸款已經批準了，整個貸款流程就已經走完了，不必在擔心公積金斷繳問題，即使之后斷交了也不會對已經批準的貸款產生貸款利率的影響。

Q:

我2012年公積金貸款買了一套房子，2016年還完了。2016年商業貸款又買了一套房子，2018年我把這套房子貸款還了，賣掉了?，F在我再想買房子，貸款算首套還是二套?。渴赘抖嗌?？

A:

您名下貸款全部還清的情況下，算首套房，首付是總房款的30%。

Q:

你好，請問一下首套房是組合貸款，能不能轉成公積金貸款，或者先把公積金部分還清在把商貸轉成公積金貸款，在買二套房受不受影響？

A:

已辦理組合貸款的話現在不辦理轉公積金貸款。買二套房的話需要您把之前的貸款還清。

Q:

您好公積金貸款是必須連續繳納6個月嗎？公司8月份交的保險但是沒交公積金，如果從12月份開始繳納公積金，可以從8月份補嗎？還是最多補11月份的？然后11、12、1、2、3、4，連續6個月就可以？

A:

不能往前補繳，只能從12月開始交，然后12/1/2/3/4/5，這樣算6個月。

Q:

公積金貸款可貸額度是怎么計算的?。?/p>

A:

公積金貸款可貸額度＝借款人月計繳存住房公積金額÷借款人住房公積金繳存比例*個人還貸能力系數（目前為0.45）*12（月）*實際可貸年限。

Q:

住房公積金貸款已經還清，相關房產抵押手續已經注銷，不知道物業費提取可不可以？房產證上只有我一個人的名字，我老婆從未辦理過住房公積金貸款，物業費提取她的住房公積金，可不可以？如果可以提取我老婆的公積金，需要攜帶什么材料？

A:

物業費提取的條件是無住房公積金貸款記錄，公積金貸款是以家庭為單位的，您是不可以物業費提取的。

Q:

房子已經有公積金貸款，請問家庭成員可以提取裝潢費用嗎？

A:

裝潢提?。禾崛∪藦奈词褂眠^住房公積金（辦理過提取或貸款業務），提供《房屋所有權證》，可提取自房屋交付之日起兩年內繳交的住房公積金用于房屋裝潢。每個家庭成員（含職工、配偶及未婚子女）房屋裝潢只能提取一次。家庭成員（職工本人，配偶及未婚子女）只要使用過公積金，您名下已經有公積金貸款了，是不可以裝潢提取的。

Q:

咨詢下公積金問題，如前期連續繳納了三年多的公積金，后來辭職換工作，有兩個月未繳納，現在到新公司剛繳納一個月，可以申請公積金貸款嗎？

A:

不可以，需要在買房之前連續繳滿6個月才可以。

Q:

我1月，2月提取公積金用于還公積金貸款，顯示已經提取成功但是貸款余額沒有扣減，請問什么原因？

A:

辦理提取后貸款余額是不會減少的；您只有在每月還款扣款后或者提前部分還款之后，貸款余額才會隨之減少。

Q:

貸款購房銀行流水不夠父母作為共同還款人，房卡上需要有父母的名字嗎？

A:

父母作為共同還款人，不動產權證書上不需要增加父母的名字。

Q:

以前買房時用公積金貸款的，現公積金停繳了，請問對剩余貸款利率是否有影響，是否還是按公積金貸款利率還款？

A:

通常情況下，公積金貸款已經批準了，整個貸款流程就已經走完了，不必在擔心公積金斷繳問題，即使之后斷交了也不會對已經批準的貸款產生貸款利率的影響。

Q:

我2012年公積金貸款買了一套房子，2016年還完了。2016年商業貸款又買了一套房子，2018年我把這套房子貸款還了，賣掉了。現在我再想買房子，貸款算首套還是二套啊？首付多少？

A:

您名下貸款全部還清的情況下，算首套房，首付是總房款的30%。

Q:

你好，請問一下首套房是組合貸款，能不能轉成公積金貸款，或者先把公積金部分還清在把商貸轉成公積金貸款，在買二套房受不受影響？

A:

已辦理組合貸款的話現在不辦理轉公積金貸款。買二套房的話需要您把之前的貸款還清。

Q:

您好公積金貸款是必須連續繳納6個月嗎？公司8月份交的保險但是沒交公積金，如果從12月份開始繳納公積金，可以從8月份補嗎？還是最多補11月份的？然后11、12、1、2、3、4，連續6個月就可以？

A:

不能往前補繳，只能從12月開始交，然后12/1/2/3/4/5，這樣算6個月。

Q:

公積金貸款可貸額度是怎么計算的啊？

A:

公積金貸款可貸額度＝借款人月計繳存住房公積金額÷借款人住房公積金繳存比例*個人還貸能力系數（目前為0.45）*12（月）*實際可貸年限。

Q:

住房公積金貸款已經還清，相關房產抵押手續已經注銷，不知道物業費提取可不可以？房產證上只有我一個人的名字，我老婆從未辦理過住房公積金貸款，物業費提取她的住房公積金，可不可以？如果可以提取我老婆的公積金，需要攜帶什么材料？

A:

物業費提取的條件是無住房公積金貸款記錄，公積金貸款是以家庭為單位的，您是不可以物業費提取的。

Q:

房子已經有公積金貸款，請問家庭成員可以提取裝潢費用嗎？

A:

裝潢提取：提取人從未使用過住房公積金（辦理過提取或貸款業務），提供《房屋所有權證》，可提取自房屋交付之日起兩年內繳交的住房公積金用于房屋裝潢。每個家庭成員（含職工、配偶及未婚子女）房屋裝潢只能提取一次。家庭成員（職工本人，配偶及未婚子女）只要使用過公積金，您名下已經有公積金貸款了，是不可以裝潢提取的。

Q:

咨詢下公積金問題，如前期連續繳納了三年多的公積金，后來辭職換工作，有兩個月未繳納，現在到新公司剛繳納一個月，可以申請公積金貸款嗎？

A:

不可以，需要在買房之前連續繳滿6個月才可以。

Q:

我1月，2月提取公積金用于還公積金貸款，顯示已經提取成功但是貸款余額沒有扣減，請問什么原因？

A:

辦理提取后貸款余額是不會減少的；您只有在每月還款扣款后或者提前部分還款之后，貸款余額才會隨之減少。