軍師按：在過去幾篇文章“浪跡天涯海角”，談了不同話題之后，孔明要帶領大家重回“購買二手房技巧”這一主戰場。今天和大家談談貸款產品，干貨過多以致本篇文章略顯枯燥，特此提醒。

紛亂的貸款市場

“哥，您最近有貸款需求嗎？”

這可能是您接到的騷擾電話中，經常聽到的話術。對于這樣的陌生人，多數人選擇略帶憤怒和無奈的掛斷電話。然而，近幾個月，隨著房貸政策的調整、二套首付比例的上升，很多買房人的口袋又開始緊了起來。如果您偏巧有資金需求，或許各種各樣的“花式貸款”真的幫得上您！

貸款是中高收入人群預支未來的工具，幫助您把未來的現金流挪到現在來花，用來提升你的生活質量、對抗可能出現的通脹及進行投資。關于貸款的好處，軍師就不多花筆墨贅述了，許多過去十年咬著牙貸款買房的人可以作為您身邊活生生的榜樣?？偨Y起來，就是能多貸盡量多貸，能貸多久就貸多久！

貸款和買二手房一樣，屬于典型的“信息不對稱”事件。由于貸款人大多對貸款了解有限，且沒有直接的銀行聯系人，貸款中介有了生存空間。市場中存在著介紹貸款、協助貸款、擔保公司等各類機構，這也是為什么您經常接到不同“辦貸款”電話的原因。市場的混亂和競爭的無序，造成了信息的不透明。軍師在寫此文之前，聯系了四家不同的“貸款中介”，對方無一例外的先問了軍師很多的問題，但談到具體有什么“貸款產品”的時候，卻“三緘其口”，反復勸說軍師“帶著材料來我們公司，再詳細給您介紹”。在互聯網時代，這樣的遮遮掩掩，低效溝通，實在不能讓客戶滿意。市場如此，即使您有貸款的需求，面對這些看起來很油很復雜的中介，恐怕也很難下得去手。

軍師詳解抵押貸款

其實，貸款的產品類別很簡單，主要是信用貸款和抵押貸款。軍師今天重點和大家談談非典型抵押貸款，這不是大家買房時接觸的按揭貸款，而是您購買了房產之后，以盤活存量資產為目的，抵押現有房產為手段，所申請的貸款。這類貸款的優勢十分突出：1）年限長，10-30年；2）利息可接受，基準利率上浮10%~30%；3）也是最重要的，可以貸出比較高的金額，甚至可達數百萬。資金用途可以是個人消費，也可以是用于房主控制的公司的經營。部分銀行要求此類貸款需要受托支付到第三方帳戶。各類貸款中介在幫助您申請抵押貸款中體現的價值，主要體現在幫助您完成整個貸款的流程，以滿足銀行的要求。

舉個例子。如果您的房子目前市價是800萬，銀行會通過評估公司出一份評估報告，評估值應該在700萬左右，如果房子目前沒有貸款，申請抵押貸款稱為首抵，可選擇的銀行較多，最多可以抵押出490萬左右（評估值的七成。假設抵押房產、貸款人資質都符合要求），如果您的房子中有200萬的存量貸款，您依然可以抵押出420-200=200萬左右（評估值的六成減去存量貸款金額），這被稱為“二次抵押”。當然，在這一情景下，可選擇的銀行數量就少了不少，而且貸款利率也水漲船高。“二次抵押”這一概念相對小眾，眾位看官可能了解不多，有實操經驗的就更少了。由于房價的持續上漲，當時按揭購買的房子不斷升值，通常有充足的空間可以供您“二次抵押”出不菲的金額來滿足您的資金需求，值得嘗試！

各類貸款成本到底如何？軍師通過和不同貸款中介“斗爭”大致總結出下面的表格，供您參考：

目前市場中做抵押貸款比較活躍的銀行有工行、招商、光大、中信等幾家銀行。首抵業務，大家基本都做，條款也相差無幾，二抵業務，相對而言中信銀行開展的更加積極靈活。不同銀行的產品條款，針對貸款額度、貸款年限、房產年限，房產面積、還款人年齡等有不同的規定和要求。

抵押貸款最終是向銀行申請，放款周期超過1個月，且流程繁瑣，有些細節問題貸款人因為自身資質等原因，自己無法搞定，只能通過貸款中介和擔保公司協助完成。市面上的擔保公司魚龍混雜，有品牌的公司收費較高，收費較低的公司大多不靠譜。軍師提醒貸款人睜大眼睛，細心甄別。

此外，如果您手中有房產，資金需求特別急迫，需要一周甚至更短的時間內放款，也可以直接向貸款中介公司或擔保公司拆借。這種情況下，利息成本將達到10%-12%。這一類的生意，相對而言利潤較高，市場中的擔保公司十分積極。

與抵押貸款相比，信用貸款的授信額度較低，在30萬-50萬之間。對動輒上百萬交易來說，雖然不能說是杯水車薪，但恐怕也只能幫個小忙。軍師的朋友“冰山房產指數”公眾號，對北京市面上常見的信用貸產品有非常全面的總結。如果您在國企機關或者知名企業工作，這類產品的申請可以說是手到擒來，十分簡單。如果您不巧在民企或者創業企業工作，恐怕也只能通過貸款中介運作一下了。

軍師憑借多次親身申請抵押貸款的經驗和積累，將開辟一項新服務，即貸款相關的咨詢。如果您有抵押貸款或信用貸的需求，請點擊公眾號菜單中“我要貸款”，進入并留下相關信息，或者給軍師留言，軍師將盡快聯系您，幫助您出謀劃策。也歡迎您關注軍師之前寫過的兩篇關于貸款的文章（）（），希望能給您提供一些啟示。

軍師破解貸款小花招

最后，軍師在送上一份小禮物，給大家講一個貸款申請中常見的陷阱。對于信用貸的借款人來說，先息后本都是比較透明、經濟的還款模式。但有這樣一類短期信用貸產品，里面藏有陷阱。例如，您向銀行貸款12萬，借1年，號稱利率為4%。要求您每月還本1萬，每月還利息400。您被告知，您一共支付了利息4800元，4800/12萬=4%，但實際上，由于您每月都在還本，每一個月您存量借款的總額都在下降，您支付的實際利率遠高于4%，按照金融學的計算方式，您實際上支付的利率達到7.6%。如果您遇到這類產品，建議繞行，因為市面上有很多比這個更便宜的貸款產品。