首先，當我們談論到住房抵押貸款的時候很多人會將其與傳統銀行的個人住房抵押貸款相提并論，但事實并不能這么理解。個人住房抵押貸款是由銀行或其他金融機構發放的，以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關的其他用途為目的的，以所購買的住房為抵押品，按照固定或浮動的利息率計息，在較長的時間內分期還本付息的貸款形式。而網貸行業中普遍存在的不動產抵押貸款業務更多是用于借款人日常經營所需，為中心微企業解決部分資金周轉為目的的，大部分情況是按照固定利息率計息，在短期內分期還本付息的貸款形式。

因此，在研究網貸行業房地產抵押貸款風險問題時，更多的應該以尊重行業本質特色為出發點，更加系統化、科學化，實務化地分析各種影響違約風險因素。

一、當前網貸行業抵押貸款風險管理模式

1.1業務模式不斷翻新

我國網貸行業誕生于2007年，最早成立的拍拍貸僅經營無抵押信用借款，信息撮合是其主要核心功能。但隨著行業知曉度不斷提高和政策層面的寬松，到了2013年整個行業出現了爆發式的增長，具當時不完全統計全年成立的機構數量突破千余家，交易規模突破千億元。其中房地產抵押貸款作為過去線下民間借款業務的主要形式，在網貸行業依然占據一定主要優勢。眾所周知，抵押貸款起源于商業銀行，但在目前利率市場還沒有完全開放、金融行業帶有壟斷特色、中小微企業融資難等大背景下，該業務在民間卻有被進行了一定的創新改造，不僅如此傳統p2p的定義又發生了很大的變化，更多情況下出現了p2B、p2F、收益權轉讓等各種模式不斷翻新，因此其中的風險管理模式又發生了很大的變化。

1.2 融資主體與目的的差異

正如上述提到的，由于民間金融（包括網貸行業）所面對的客戶群體大部分是中小微企業經營者，或者是無法獲得傳統金融體系下低成本的融資客戶，其抵押貸款的目的與商業應該個人住房抵押貸款的目的有本質不同，前者是用于借款人或者其自身所控制經營企業資金周轉所需，后者是依托國內商品房市場化背景下的，滿足普通居民自用、改善性住房等剛性需要的金融服務。再從客戶群體上分析，市場上普遍會有認識上的誤區，過去我們普遍認為民間借款客戶都是違約高、資質差、盈利低等傳統金融機構排斥在外的那部分群里，很多專家學者認為這部分人群流入民間市場，以及現在的網貸行業，對整個行業風險管理的源頭就埋下了隱患。

1.3重新定義兩者的客戶定位問題

上述觀點雖然有其一定的道理，在某些條件下可以通過實證方法去證明，但實際上經過我們研究發現，整個民間金融市場并不能完全簡單地用是“高、低、差”來概括。對于風險屬性的把握和計量，無論是傳統金融還是民間金融，都會有根據自身不同市場定位、資金成本、渠道模式等因素作出適當和準確的把握。正如上海千人互聯網金融研究中心最近的一項調查發現，傳統金融的優質客戶是其自身資金充沛、治理結構完善、經營效益良好，甚至可以說這部分群體對間接融資的需求并不是特別旺盛，屬于金融服務層面上錦上添花的群體，而與之相對應的民間金融（網貸行業），其客戶定位更多屬于對融資需求相對強烈，融資模式、還款方式上需求多元化，屬于借急不救窮的那部分群體。經過我們調研發現，就以上海地區大部分網貸行業為例，客戶群體的融資情況更多的屬于后者，可以說網貸行業的發展目的并不是用來解決某些低效、低利潤行業的瓶頸問題，更不是做資金托底方，而是通過滿足小額、高頻次的交易來緩解部分中小微企業、個體工商戶短期融資需求。關于這一結論，也得到了很多業內負責人的認同。

1.4現階段住房抵押貸款違約風險管理流程

目前市場上住房抵押貸款正處于高速增長時期，筆者通過訪談發現，市場上有相當一部分的非銀行金融機構依然將其作為主要的產品類型，同時隨著業務量的不斷攀升，住房抵押貸款的違約風險管理的薄弱性開始變得尤為突出。從業務流程上看主要分為以下幾個環節。

（1）貸前調查。目前國內大部分網貸公司、民間金融機構在為申請人辦理該業務時，主要還是基于線下審核為主，線上調查相結合的模式。客戶需要提供和填寫一部分申請材料，同時每家公司的信貸員在審核借款人所提供材料的真實性基礎上，還會主動分析和搜集對違約風險相關性有關聯的其他信息，并交由審核部分進行評估。與銀行審核有所不同的是，民間金融機構除了會關注部分借款人的收入狀況等第一還款來源之外，主要還是會將注意力放在第二還款來源上面，因此申請人資信、還款意愿、抵押物情況是重點分析的內容。其中詳細的內容就包括借款人現有住房狀況與貸款目的分析、借款人個人一般情況分析、借款人就業情況、月收入和利息支出情況、總資產與總負債情況分析。

通過了解借款人的收入與支出、個人財產情況，并按照一定公式和系數進行折算之后，平臺就可以基本確定借款人是否有能力承擔本次貸款的費用和利率，并能給出與之相適應的的借款額度。

一般國內外通用的計算方法是采用CMCQ（customer maximum credit quota）指標來計算客戶最高授信額度，指標的計算方法是：

CMCQ=MBC-其他機構的授信額度

式中 MBC—申請人最高債務承受額,該指標在目前民間市場只要是與借款人月收入、抵押房產評估價、抵押率有直接關系。

（2）貸款審核。如果具備一定規模的網貸平臺一般都會將授信與審批相互分離，風控經理會根據信貸員所提供的資料和其他信息，對該筆貸款的風險進行評估，對重點因素要通過橫向和縱向對比進行分析，對整個過程需要記錄在案制定成冊，相關重要信息會通過審貸會進行討論分析得出結論。當然此次調研中筆者也發現有僅上海地區就有不少規模較小或初創型公司并沒有單獨設立風險管理部或者審核監督崗位，依然處于審貸不分離的狀態，這樣就較容易造成潛在的風險隱患，長期下去會造成風險充分積累并爆發，這也是行業內從業者需要深思的。

（3）貸款審批。但結束審核任務后，審核崗會將相關審核意見和重要材料上報公司有審批權限的部門（類似風險管理委員會）審批，由該部門負責人作出審核意見，其中包括是否通過或者通過后額度大小等問題。

（4）貸后管理。一般來說，大部分機構都會對下屬部門對現有的貸款項目進行定期檢查，即包括審查下屬部門對風險管理規章制度的執行情況，也包括對現有借款人的狀況做到充分了解，對未來的風險有所預估，其中就包括對逾期客戶的風險評估和事后追究措施的實行等。

二、 風險控制指標體系的構架

目前，網貸行業住房抵押貸款風險控制指標主要分為兩類。第一類，主要是指金融信息服務機構、貸款發放方的經營風險指標，第二類，住房抵押貸款借款人風險評估指標。多年來國內外金融機構和相關研究專家經過不斷努力和實證分析等手段歸納了一系列抵押貸款風險控制指標，以下是這樣指標的具體描述。

2.1金融信息服務機構、貸款發放方經營風險指標

雖然行業內一直提出網貸平臺應該做信息中介，但我們不可否認，現有的金融服務機構所扮演的信息撮合角色已經不同程度地具備了準金融機構的職能，金融服務的本質應該不變，因此強調金融風險控制的指標是很有現實意義的。因此，筆者將其所需具備的風險指標與現有的民間小額貸款公司（俗稱的貸款發放方）劃歸為一類進行討論。對于這類型個人住房抵押貸款業務經營風險指標，它包括貸款集中度指標，包括行業集中度、地區集中度、客戶集中度、利率政策、貸款期限、貸款價值比(LTV)；

2.2個人住房抵押貸款客戶風險評價指標

個人住房抵押貸款客戶風險評價指標，它包括借款者的信用評級、還款收人比、月還款額占家庭月收人比例、家庭月收人以及收人穩定性、風險規避機制等，

針對上述部分指標，我們詳細做下分析

行業集中度：大部分有規模的民間金融機構都會制定一套合理的行業分布情況，雖然不具備專門研究國內宏觀經濟和產業經濟的能力，但還是會通過類似國家統計部門發布的行業景氣數據、企業毛利率等作為公司制定信貸政策考量。此外行業內也會相互進行信息溝通，了解產能過剩、低效、甚至系統性風險的可能性。

計算方式：行業集中度=某一時期內單個行業授信規模/某一時期內總授信規模。

地區集中度：該指標主要針對跨地域經營的網貸平臺，但經調查發現，絕大多數平臺會考慮到地區經濟、法制、文化的差異性而將大部分業務規模控制在一、二線城市。少部分以三農作為主要客戶群體的平臺會將地區集中度放在三、四線城市為主，該地區集中度超過70%。

計算方式：地區集中度= 某一時期內（一線、二線、三線、四線）單個地區授信額度/某一時期內總授信額度。

客戶集中度：幾乎所有的網貸平臺、小貸公司的主要客戶群體都是中小微企業主或者個體工商戶。因此這一指數的集中度非常高，據統計該利率在70%-80%之間，但隨著這幾年產品的創新力度的不斷提升，融資產品越來越多，這一客戶群體發生了一定的變化，從過去中小微企業主為主體到現在白領、學生群體的出現（部分平臺開始消費金融、學生貸、股票配置等業務）。

貸款期限：該指標主要是指借款人收到貸款資金至貸款收回時這一段時間的期限。平臺根據產品種類不同設計貸款期限的長短，起到科學合理地安排貸款，使信貸資產的安全性和效益性都能得到保證。貸款期限與利息支付緊密相聯，可以使借款人更仔細地核算借款成本，減少不必要的占款時間。另外貸款期限的長短與違約風險的發生形成正相關性。目前市場上，抵押貸款期限普遍小于1年。

利率政策：利率政策的情況直接與違約風險形成相互關聯。筆者認為民間利率水平的高低應該參考當前銀行同期貸款利率與自身產品違約率進行綜合考量。

月還款額占家庭月收人比例：該指標主要是衡量借款人還款能力和還款穩定性的考量，很多時候民間金融機構發現許多借款人的實際財產收入并不簡單地提現在工資流水上，很多時候測量和計算借款人隱性收入包括家庭成員月收入等實際收入情況是計量借款人第一還款來源的重要內容。月還款額占家庭月收人比例

的高低與抵押貸款違約率形成正相關性，一般該比例控制在50%-60%屬于合理區間。

風險規避機制：主要指網貸平臺、小貸公司所采取的一系列風險控制措施，包括抵押措施、擔保和保險制度，以及平臺建立的風險準備金機制、小貸公司風險撥備機制等.

2.3 風控評價指標的創新

抵押貸款作為金融機構比較成熟的業務領域，在民間金融領域一樣也形成了一定規模和固定的風險評價體系。正如筆者之前所說的，民間金融機構將第二還款來源，特別是抵押財產的處置權作為一個十分重要的地位，有時候甚至超過了一般風險評分的考量。過去北、上、廣等一線城市的高房價確實從一定層面支撐了市場的繁榮，資產價格的上漲、實體經濟的融資需求都從一定程度上使得民間住房抵押貸款市場變得十分活躍。但從2014年開始國內房地產市場進入漫長的平穩期，資產價格的長期上漲趨勢雖然不變，但中短期房地產市場的交易景氣程度卻發生了較大不確定性質，二手房市場的成交規模有所收窄，購房需求者變得更加持幣觀望和理性起來。房地產泡沫的問題一直是學術界和企業界都在討論的問題。另外不動產抵押處置難度始終是一個復雜和系統化的難題，其中所牽涉的相關利益群體也比較多，很多時候非理性因素比較多。

在此基礎上，筆者比較認同部分學者和企業界代表所提出的關于改進現有住房抵押貸款風險控制指標體系的建議，例如：國內著名金融風險管理專家、清華大學長三角研究院金融專家委員會委員陳昊先生（FRM、CFA）、專注房地產抵押研究的仟邦資都創始人兼CEO葉磊先生在此次調研問詢中都相繼提出，既然大部分抵押貸款將抵押物本身屬性的風險關注比較高，那么可適當考慮將大型城市房地產市場發展指標引入民間金融的抵押貸款風險控制指標體系中，以求更加系統和從宏觀層面評價市場的整體風險。

筆者認為，地區房地產發展狀況和區域景氣程度是影響到該地區住房抵押貸款的整體風險水平。房地產發展情況的評價是整個房地產行業處于特殊風險狀態的一種表征。因此，重新構筑住房抵押貸款風險控制指標體系，將房地產發展判斷指標融入住房抵押貸款風險控制指標體系中去，能夠有效判別房地產抵押貸款風險程度。

2.4房地產發展指標體系的描述

將房地產發展指標引入住房抵押貸款風險控制體系中，其具體指標包括：房屋出租價格指數、房價增長率、房屋銷售額增長率、游資進人房地產領域的比重、投資性購房的比重、已售房屋與房屋庫存比、房地產開發貸款增長率。

房屋出租價格指數。房屋出租市場是能夠準確反映市場真實消費需求的，是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數，是一套反映城市房屋價格變化軌跡和發展趨勢的指標體系。它的定義有助于民間金融機構有效把握市場住房需求，特別是評估抵押物價值時，是一個有參考價值的指標。

房價增長率。我們可以通過房價增長率(或房價上漲指數)與居民可支配收人的對比，判斷房價是否超出居民的購買能力和經濟增長的承受范圍，進而推算住房抵押貸款的違約風險，并評價此時的住房抵押貸款整體的風險程度。但有時候持續溫和的漲幅，對現有存量的住房抵押貸款業務也是有利的，特別是目前民間市場較長用的50%抵押率的做法，可以有效地規避客戶權屬價值小于房產價值的情況

房屋銷售額增長率。當房屋需求旺盛，將使得房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長。如果這個比率界于1倍和3倍之間，則表明未來抵押貸款后續處置時能夠一定的市場需求，甚至是比較好的議價空間。

游資進入房地產領域的比重。該數值有它的兩面性，即數值在一個合理區間，表明房地產投機情況始中，市場對未來預期較好，不動產抵押貸款的風險較低，一般比重在 20 %（請提供下該數值的大小），有利于未來不良資產處置的順利開展。但當該數值較大，有統計表明，當市場游資占比在30%，就表明房地產投機情況過多，透支了未來市場發展的潛力。

投資性購房的比重。和傳統商業銀行房地產抵押貸款風險評價不同，如果該指標占比界于10%-20%之間，表明市場投資需要較好，有效的投資需求有利于民間市場住房抵押貸款的風險處于合理區間。

已售房屋與房屋庫存比。該數值越大，表明房地產市場供需越平衡，房地產市場越健康，此時的住房抵押貸款風險越低。住房市場供需越不平衡，供過于求現象越嚴重，住房抵押貸款風險越高，容易導致資產保全階段抵押物處置困難、流拍等情況。

房地產開發投資增長率。該指標主要用GDP增長率進行比較，它是房地產供給對需求最直接的反映。開放商對未來市場的預判，會影響其投資增長速度，從而影響其價格高低，最終會影響到現有的住房抵押貸款的風險。

三、住房抵押貸款違約風險因素分析

由于每家公司辦理住房抵押貸款時，所分析的違約風險側重面會有所不同，其中有部分因素與傳統商業銀行的評價標準有很大區別。我們研究了10多家上海地區的網貸公司、小貸公司的基礎上（小貸公司數量占比較高），對這些公司進行了進一步的調研并設計問卷。在此基礎上統一設計了違約風險因素，調研樣本的時間為2013年-2014年時間段，調查共獲得1340份正常住房抵押貸款樣本和1136個違約貸款樣本。

由于各家公司對風險控制和承受能力不同，信貸政策方面也有一些不同之處，以此違約風險因素所分析內容相對比較較，在調研中我們發現，一般結構化數據需要評分的項目在25項左右，有的機構相對比較嚴謹甚至高達40多項，在此不一一列舉，僅對幾個主要風險因素進行描述性分析

在樣本總體中，家庭月收入的均值為6.38，其中違約組中家庭月收入的均值為5.16，正常組中家庭月收入的均值為6.98，正常組比違約組大1.82，可以說明家庭月收入對住房抵押貸款違約風險有著反向影響，家庭月收入越高貸款違約風險越小。

從借款人學歷情況看，總樣本中借款人學歷的均值為1.70，其中初中以下學歷占26.9%，高中學歷占26.5%,中專學歷占28.7%，大學及以上學歷占17.9%。正常組借款人的學歷均值為1.89，違約組借款人的學歷均值為1.57，說明最高學歷對住房抵押貸款違約風險有著反向影響。

從貸款期限來看，在樣本中貸款期限的平均值為16個月，該指標與普通商品房住房貸款有本質上區別，民間金融的住房抵押貸款主要側重于借款人短期融資需求，并且基本以大型城市二手房抵押為主，借款期限一般不超過2年（包括展期、債轉等情況）。正常組貸款期限為9個月左右，其中1-3個月期限的貸款占21.8%，3-6個月期限的貸款占33.5%，6-9個月期限的貸款占34.7%,9個月以上的貸款占10%。在違約組貸款期限中，評價借款期限在18個月，其中其中1-3個月期限的貸款占11.6%，3-6個月期限的貸款占22.4%，6-9個月期限的貸款占31.9%,9個月以上的貸款占34.1%。可以認為借款期限與貸款違約風險成正相關性。從貸款期限上分析，一般行業內認為9個月期限的住房抵押貸款是正常與違約的臨界點。

從住房抵押貸款月還款額占家庭收入比例來看，在正常樣本中月還款占家庭收入比的均值為0.43，其中月還款額占家庭收入比例在30%以下的貸款占樣本總量的27.6%；月還款額占家庭收入比例在30.%-40%的占28.4%：月還款額占家庭收入比例在40%-50%的占了23.7%：月還款額占家庭收入比例在50%-70%的占了10.8%：月還款額占家庭收入比例在70%以上的占了9.5%。而在違約樣本中月還款占家庭收入比的均值為0.43，其中月還款額占家庭收入比例在30%以下的貸款占樣本總量的21.6%；月還款額占家庭收入比例在30.%-40%的占24.5%：月還款額占家庭收入比例在40%-50%的占了33.9%：月還款額占家庭收入比例在50%-70%的占了11.4%：月還款額占家庭收入比例在70%以上的占了8.6%

我們認為樣本中，月還款額占家庭收入比例超過50%，借款人違約風險會逐步上升，一般網貸平臺或者小貸公司對這一比例會控制在20%-60%之間，一般不會超過60%。

四、違約風險管理的對策和建議

筆者對目前網貸行業的一系列研究和調研，通過上述分析描述，結合目前整個行業發展的狀況以及實體經濟的運行情況的基礎上，進一步提出P2P住房抵押貸款違約風險管理的對策和建議。

1. 尊重金融本質，靈活運用量化分析

互聯網技術所帶來的創新已經不言而喻，但無論我們覺得互聯網是顛覆傳統

金融也好，或者是金融換媒也好，金融的本質是不會改變的。因此，經過此輪調研，筆者首先還是提出，將金融本質放在首要位置，風險控制作為金融交易的重要保障，是每一個網貸管理者需要高度重視的。

定量分析技術是基于大量歷史交易、信貸數據基礎上，運用計量經濟模型判斷影響住房抵押違約的重要因素，也是驗證現有評價因素合理性的重要手段。國內外成熟的金融機構早已有了一套標準化的評估技術，例如：美國的fico評分，當然國內網貸行業在傳承過去金融機構的經驗基礎上也初步摸索出基于現代評分模式下的分析技術。不過我們也發現行業內對許多因素的判斷還比較依賴個人經驗，審批中主觀意識較多，對于違約風險的量化分析能力比較薄弱。此外，每家公司的貸款利率、貸款期限、還款方式并沒有根據借款人的實際風險特征作出有效、靈活的調整，雖然統一的利率、期限和還款方式有助于將平臺信貸產品標準化，但無法真正體現客觀性和科學性特點。

2. 加快審批信息化程度建設

互聯網金融的早起是技術金融高度發展的事情，信息化程度應該遠高于其他行業，目前部分網貸平臺已經開始建立了基本的信貸管理系統，將信貸政策、審批、核算、保全催收等功能統一匯集在一起、自動分類、整理、分析以供審核人員參考使用。但此類公司數量還是比較少，大部分平臺人工作業程度較高，分級授權原則不明確，要么是審貸不分，貸款通過率過高，要么是公司負責人一言堂，缺乏民主性和科學性。因此未來的網貸行業應該轉型為以風險管理為核心的高度信息化的服務機構。

3. 加快網貸行業住房抵押貸款二級市場建設

現實情況表明，現在的網貸行業逾期債務較多，流動性風險、信用風險較大為了能夠更好的分散現有的存量風險，建立成熟規范的住房抵押貸款二級交易市場是十分有必要的?，F有的網貸平臺已經在各自的業務范圍內開設了各類型債務轉讓、展期等不同措施來有效化解潛在風險，但是依然存在信息不對稱、契約不完善等詬病。如何在未來加快場外市場建設，發揮二級市場信息傳播快、披露及時充分等優點，將成為未來一段時間互聯網金融行業發展的一個重點。盤活二級市場存量資產不僅可以有效化解和分散金融風險，也是搞活現有民間金融市場的有效手段之一。

（文章系作者觀點，與所在單位無關）