最高人民法院判例

以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款人不能按期還款的，出借人不能請求履行買賣合同

閱讀提示：有些債權人想要“雙保險”，于是在簽訂民間借貸合同同時，簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保。這種情況下，借款人不能按期還款，出借人能否請求履行買賣合同？《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》出臺之前的司法實踐中對該問題的裁判觀點不一，有的裁判文書認為可以請求履行，有的裁判文書認為不能請求履行。

針對該問題，2015年公布的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》已明確：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！庇捎谒痉ń忉屢呀泴@個問題作出了明確的規定，當事人對此問題應有明確的預期，也建議債權人不必再試圖“雙保險”，在簽訂民間借貸合同同時，不應簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保。必要時可簽訂抵押擔保合同、辦理抵押登記，簽訂抵押擔保合同并辦理抵押登記才是最可靠的擔保：不僅可以避免債務人“逃債”，在所有債權人中還享有優先受償權。

裁判要旨

以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，雙方真實的法律關系是民間借貸關系。出借人向借款人支付的款項實為借款，并非買賣合同價款，出借人并未履行買賣合同的價款支付義務。故借款到期后借款人不能還款的，出借人無權請求履行買賣合同。

案情簡介

一、2006年12月，鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鄭某向拓海公司購買案涉商鋪，價款300萬元。后鄭某支付了款項，拓海公司向鄭某出具《收據》，載明收到購房款300萬元，雙方辦理了房屋預售備案登記。

二、鄭某與拓海公司就上述300萬元款項又簽訂了一份《借款合同》，約定：如拓海公司未能按期還款，雙方另行協商還款時間，拓海公司每月支付資金占用費15萬元；如拓海公司未按時還清借款，又不按月支付資金占用費，拓海公司應按《商品房買賣合同》約定協助將案涉商鋪登記到鄭某名下。

三、2008年6月，余某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：余某向拓海公司購買案涉商鋪，價款1523.2萬元。合同簽訂后，拓海公司將該商鋪交付余某，并向余某出具《收據》，載明收到購房款1523.2萬元。

四、余某向北海市中院提起訴訟，請求：確認鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》無效；確認余某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；拓海公司協助余某辦理案涉商鋪房產登記手續。鄭某提起反訴，請求：確認鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；拓海公司將案涉商鋪登記到鄭某名下，并交付房產。

五、北海市中院認為，因鄭某簽訂的商品房買賣合同在先并辦理了備案登記手續，對涉案房屋的請求權享有物權的效力，判決余某、鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》均合法有效；拓海公司將商鋪交付給鄭某，在完善初始登記后將權屬權證辦理至鄭某名下。

六、余某不服北海市中院判決，向廣西高院提起上訴。廣西高院認為鄭某支付的300萬元實為履行出借義務，其與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因未支付購房款而沒有實際履行，且辦理的房屋預售備案登記不產生物權效力。判決：余某、鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》均合法有效；拓海公司在完善初始登記后將權屬權證辦理至余某名下。

七、鄭某不服廣西高院判決，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回再審申請。

裁判要點

鄭某與拓海公司之間真實法律關系是民間借貸，《商品房買賣合同》只是作為《借款合同》的擔保。鄭某支付給拓海公司的款項為借款，并非購房款，故其未履行《商品房買賣合同》的價款支付義務，《商品房買賣合同》并未實際履行，因此鄭某不能主張履行《商品房買賣合同》。

此外，雖然鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》辦理了商品房預售合同登記備案，但是商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，并非《物權法》第二十條規定的預告登記，不產生登記請求權的物權效力。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、有些債權人想要“雙保險”，于是在簽訂民間借貸合同同時，簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保。其實這種擔保是不牢靠的。以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，不會產生抵押權效力，也無權請求履行買賣合同。當事人欲以不動產為借貸合同設立擔保物權的，應按《物權法》規定簽訂擔保合同并辦理抵押登記手續，那才是最可靠的擔保：不僅債務人無法“逃債”，而且一旦債務人“破產”失去清償能力，辦理了抵押登記的債權人在所有債權人中優先受償，享有優先受償權。

二、在商品房預售交易中，買受人應及時辦理預告登記，以保障物權的實現。僅辦理商品房預售合同登記備案不產生物權效力，不能對抗第三人。

相關法律法規

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

《中華人民共和國物權法》

第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。 第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

法院判決

以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

原判決認定鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭某未支付購房款而沒有實際履行的事實是否缺乏證據證明。

本案原判決綜合2006年鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》《借款合同》、2013年鄭某向拓海公司發出的《告知函》及拓海公司的《復函》等證據認定，鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》為合法有效合同，但鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭某未支付購房款而沒有實際履行。鄭某主張其與拓海公司之間存在房屋買賣法律關系，并據此訴請拓海公司履行《商品房買賣合同》，由其取得訟爭商鋪的所有權。對此，應當甄別鄭某與拓海公司之間真實的意思表示是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋所有權。從雙方簽訂的《借款合同》的約定看，鄭某向拓海公司支付的300萬元實為履行借款合同的出借義務，雙方簽訂的《商品房買賣合同》所約定的105號商鋪，只是用作借款合同的擔保物。上述合同約定的內容可以證明，雙方的《商品房買賣合同》并非為了實現房屋買賣，真實的意思是作為《借款合同》的擔保。簡言之，鄭某與拓海公司之間真實法律關系是民間借貸，《商品房買賣合同》只是作為借貸擔保的一種方式。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。雖然鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》簽訂前向鄭某出具過收到鄭某支付拓海大廈商鋪105號購房款300萬元的《收據》，但鄭某向拓海公司支付的300萬元實為借款，并非購房款，雙方在簽訂《商品房買賣合同》后鄭某并未依照該合同約定向拓海公司支付購房款。故鄭某關于原判決認定其未支付購房款等事實缺乏證據的主張，本院不予支持。

案件來源

余某與鄭某、拓海公司房屋買賣合同糾紛申請再審民事裁定書，最高人民法院（2016）最高法民申1234號。