[摘要] 我買房，我開心。這是《東地產》本次采訪的最大體會。六個角色各異的房奴，他們有的是投資房奴，有的是剛需房奴。有的在上海，有的在北京。但是都在買房過程中獲得收益，獲得生活的快樂。在買房過程中，他們都有自己獨特的理財技巧，所以，還貸對于并沒有給他們帶來巨大壓力，相反，教會了他們生活的能力。

六個房奴的自白

我買房，我開心。這是《東地產》本次采訪的體會。六個角色各異的房奴，他們有的是投資房奴，有的是剛需房奴。有的在上海，有的在北京。但是都在買房過程中獲得，獲得生活的快樂。在買房過程中，他們都有自己獨特的理財技巧，所以，還貸對于并沒有給他們帶來巨大壓力，相反，教會了他們生活的能力。

做房奴我不覺得悲哀相反很開心

人物：池先生

職業：私人企業主

住房狀況：6套

月供：占家庭收入比30%

自述：雖說我名下有6套房，且其中最長的貸款期限有30年，最短的也要20年，但我覺得自己并不算那種悲哀的房奴，相反，投資房產讓我的資產得以，避免通貨膨脹。

98年開始我就在朋友帶領下投資房產，那時虹口區的房子不過4000多一平方米，以此計算，房價差不多翻了近10倍。因此這十多年的買房經歷，給我一個經驗是買房要趁早，中長期看房價還是往上漲。

所以，在2008年金融危機前后，對手上的物業進行了一番優化配置，將早期買入的老公房或持有超過5年的物業對外出售，再買入一些有潛力區域含外省市的物業，同時也加大了對上海市中心地段物業的持有。通過多元化物業的配置，讓物業更抗跌，更具備價值。

如果你問我銀行不斷加息，會不會考慮提前還貸。我的回答是不會，因為目前在我的資金支出成本中房貸并不高，而且我買入物業時貸款都能打7折，相對而言，貸款利率并不是在高點。比起抵押貸款買房，還要相對劃算。

假如現在還能買房的話，我想我還會再買，因為名下還沒有獨棟，所以一旦政策放寬，將會再次考慮投資。

除了房產外，我也會通過存抵貸節省貸款利息，同時也會考慮其他投資產品，如投資公司和民間借貸，但這兩者的前提都是先要評估風險。而理財產品是銀行和金融公司出的，怎么會有高回報，只是圈錢手段而已。

房子神馬都是浮云重要是目前開心

人物：胡先生

職業：工程師

住房狀況：一套房

月供：3800

自述：為什么買房？畢業工作兩年，各種檔案，關系，社保，醫療，戶口都在上海，遲早都是要買，伸頭一刀，縮頭還是一刀，為了不被無盡的搬家煩死。

今年五月底買的，浦東周浦鎮萬達廣場附近，房型兩室兩廳，九十三平米。沒想過給兒子留房間，主要暫時是父母偶爾過來住吧。次購房，說實話，沒什么感覺，沒有激動也沒有開心，就像完成任務一樣。其實我自己并不是非常想買，家里非得要我買。

買房后，心有有點踏實感 ，主要是讓父母寬心，以后不用為買房操心了。買房很煩！看房，找信息，周末到處跑，被中介，售樓人士騷擾... 折騰了整整半年，最后敲定現在這個房子，的理由是，離單位近，價格可以接受。

我也沒什么錢，不是那種可以買幾百萬房子實力的人，首付58萬，還要還貸，不過還沒開始還，估計得下個月。壓力當然有，每月還貸六千三，除掉公積金得還三千八。每年一半的收入還房貸，由于是期房，目前還得租房，房租一個月就一千三，還要養車……理財方面，我因為受我爸的影響，從不存定期，有錢找機會投資。但現在股票被套了好多錢，沒錢理財了。

同學買房的在上海的少，北京的買房的多，大學在北京嘛。同輩的同事買房的一半一半吧，心態看個人，我是樂觀派。掙多少錢是次要的，買不買房子，有沒有車子都是次要的。最主要是你在目前的環境條件下活的最開心，能有什么事情影響我追求開心這最終目標？

在上海要有房有車才讓人安心

人物：蘇先生

職業：建筑師

住房狀況：一套房

月供：5000

自述：我是08年底買的房子，在浦東楊高北路那邊。是三房兩廳的。

當時研究了下周圍的市政建設和環境，地鐵12號線正在規劃中，而且邊上也有幾個不錯的小區。就定下來了。

主要還是自住，沒想當投資。當時無知者無謂，膽子比較大，貸了70萬，還想5年內還清，朋友勸了幾次，自己再想想，是還久點好，20年吧，所以現在也還在還。但是這些年收入一直在增長，所以壓力也不算大。就是怕突然失業，那就糟了。

今年年底準備結婚了，我結婚比較晚呵呵。想在結婚前，拿妻子的身份證再去買一套房子，現在不是二套限購么。是，適合老人家住的那種。

主要的考慮是，一者，父母可以住，或者以后自己小孩兒上學方便。二者，在上海這種地方，總歸至少有兩套房，心里才會比較踏實點，感覺上安穩點。

我從來不做金融類的投資，像股票、期貨之類的，從來沒買過。想想要是投資的話，那就投資房子吧。上海的房子反正不會大跌的，人這么多，地這么少，總是要住房的。我昨天上網看了下離家最近的一個小區的房價，已經到兩萬三了，不過它們那是一手房，我這二手房應該會便宜點，但是和08年買入的時候比，漲了一倍應該是有的，那時才一萬多嘛。

房貸的心理價位么，兩套房子加起來，每月還金額不超過一萬二，應該可以接受。我買房都是先從住房需求考慮，一般不會想著再賣掉。除非有特殊的情況，比方說哪天突然想換套別墅住住了。

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還貸和日常開支分開建賬戶

人物：Nora

職業：某家居品牌市場拓展經理

住房狀況：1套松江物業

月供：占家庭收入比的27%

自述：買房還貸不到一年，盡管如此，這套位于松江地鐵口的房子卻成為我們家率的“投資品”。

結婚買房，在中國大多數人都會走上的一條路，我們夫妻倆也不可避免地加入了買房結婚大軍。

婚是先結的，先在上海租了套房，但這總沒有那種自己家的感覺。以前每月交房租，雖然并不多，但比起每月還房貸，還是兩碼感覺。

我們倆前年就開始計劃買房，跑遍上海的各大房產樓盤，萬科、龍湖、金地的都去看過，也看了上海好多二手房。最后在去年年中選中了一套位于松江地鐵口的物業，這樣離我上班也方便，開車也能快速上外環線。

對于每月還貸，我們倆也是做了一番計劃和約定。因為是新房，我們就將還貸周期拉長到30年。

夫妻雙方按照工資比例建立2個共同賬戶，一個賬戶是聯合存款還貸，第二個賬戶是用于支付家庭日常開支。如果還有剩余收入各自進行投資股票、基金等。

說實話，在所有的投資品中，房產的保值能力還是的，股票、基金這一年的率難以與房產齊平。

由于月供占家庭收入不到27%，所以，每月還貸壓力并不大，再加上兩人的提前規劃，且將還貸周期拉長到30年。雖然銀行貸款利息在這一年間出現了多次加息，但這部分利息可用其他投資品的及銀行存款去補齊。如果算上房產這一年的，依然是一筆不小的進賬。

我的房子賣虧了

人物：小高

職業：寫字樓招商

住房狀況：和父母同住

月供：曾占家庭收入50%

自述：09年10月份的時候買過一次房子。那時剛畢業，沒找到合適的工作，在朋友開的房產中介公司幫忙兩個月，當時覺得房價會漲，貨幣貶值，所以就買了一套。在松江大學城站，地鐵房，60平方小戶型，首付13萬，當時我父親不同意，錢在他那。我和母親一起同他分析，費了很大勁。

當時月供2200。一對也在這個小區買房子的夫妻，他們買的是一手房，交房晚，然后要裝修，我買的是2手，付了首付我就拿了鑰匙，稍微配點東西，租給他們，租金1000。.剩下的后來自己上班每月供著，我當時月薪也只有2000。

10年5月出售，漲了20幾萬。當時以為要出政策會跌，松江的價格不可能再高了。但是實際自己判斷錯誤了，放到現在還能漲15萬至少。

政策沒有想象的給力，房價繼續上漲，本想出售后，等回落點，做置換房屋，因為原來買的是一房，想置換2房。賣掉房子的錢我沒有動，只是每個月可支配金額增加，隨著工作時間的增長金額也增加了些。

想再入市，但是現在價格太高，只是觀望著。如果按5000元到手工資算，貸款月供2500+公積金支出，這樣我覺得還是可以接受的。

還貸的那段時間，自己心態還行，沒壓力，就是就是沒有剩余存款。買房要根據自身實力，如果月供4-5K那就是真的房奴。

我比一般人成熟點，窮人家的孩子想的多。最重要的是，我比較喜歡房地產行業，所以一開始實習的時候就去房產中介上了幾個月班，只能說當時我是一個比較用心的人。

以房養貸減壓

人物：盈盈（北京工作）

職業：會計

住房狀況：北京一套房

月供：3900

自述：我10年大學本科畢業，和男友一起到了北京。如果說房價高，租房子倒是可以，但畢竟不是長久之計。5月份剛買了房，都出6環了，小兩居，80平，去掉建筑面面積，公攤面積比如電梯什么的，也就66平吧。

買了也不住，看能不能升一下值，賣了，在更內環的地方買。緩解壓力，也是為了給家人一個交代。我和男友都不是北京人，留北京，主要是工作都在北京。待久了，覺得還好，很便利，生活壓力和節奏雖然大一點，但機會還是很多的。最主要的是他戶口已經落在北京了，考慮到孩子的戶口問題，再加工作比較穩定，回家發展的空間可能小一些。首付25萬?，F在這個時代，應該大多數都是雙方家庭都出，但這房子是我男朋友那邊買的，我們還沒有結婚，你懂得。這房子應該是和我沒關系，但是，是因為我，他才會去買。

現在月供是我們自己還，每月3900多吧。先開始選擇20年，這樣壓力小一點，到10年得時候選擇提前還款，這樣利息省?，F在我們兩人每月收入加起來10000多吧。

心理上有壓力，很大。有時在想，為了房子生活質量就下降，但同時也開導自己，沒有房貸對我來說更可怕，這樣也算讓父母放心，我們安心在一起奮斗。

暫時沒有什么別的投資計劃，因為沒有空余資金來投資。這個房子準備先租出去，離上班的地方太遠了，自己不想住。目前和男友租在內環一點地方。

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想當房奴不容易

這是住建部官員在下達擴大二三線城市限購數量后發表的另一觀點。

銀行房貸繼續收緊，甚至有二手房中介公司高層向《東地產》透露，眼下部分銀行信貸額度已滿，要想成功獲貸，起碼要等到明年2月。

揪心的是，整體房價還在繼續上漲，以各大城市今年房價控制目標可見，被戲稱為漲價目標榜。

這也意味著，想當房奴并不是件容易的事，買房得看有沒有資格，還要看銀行批不批貸款，同時還要擔心房價上漲口袋的錢能否買得起。

限購令年內不取消

“尚未確定，但可以肯定的是限購年內不會取消?！贬槍ψ〗ú空輸M新一輪限購城市名單的說法，住建部一官員表示，下半年政策放松的可能性幾乎沒有。

幾乎是同一時間，上海市住房保障和房屋管理局正式發布消息表示：針對目前納稅證明中無申報納稅日期的問題，正會同相關職能部門抓緊制定配套的個人所得稅證明文件。

也就是說，非上海戶籍居民必須先提供連續12個月在滬納稅證明方可購房。業內估計，通知執行到位后，或將再擠出上海樓市約一成需求。

與此同時，限購令在二三線城市進一步擴大的指令，也將導致買房成為一個難題。

不能買房，無法買房，自然成為房奴更是遑論。這對于此前已經買了房，并且有多套物業的房奴而言，比起無房一族，至少可以通過房產抵御通脹。

而上海今年上半年一二手住宅的成交套數，也再度說明限購令下成交套數在縮減。根據永慶房屋統計數據顯示，2011年上半年一手住宅成交總量4.3萬套，上海二手住宅成交7.8萬套。

銀行放貸收緊

執行限購的同時，限貸政策繼續收緊。

在貨幣政策不斷緊縮的背景下，上海各銀行已不同程度上調整了房貸發放的計劃和額度，部分銀行僅向合作樓盤發放貸款，有些銀行甚至已經停貸。

漢宇地產副總經理楊堅東向《東地產》透露：“上海部分銀行已經停貸，最快也只能等到明天2月份。”

業內一位開發商證實，自從今年6月份開始，銀行就逐步收緊房貸，不僅是首付款提前，首套房利率折扣也不再是以前的8.5折了。同時，還有一些小銀行根本貸不出款。

隨后，《東地產》通過上海各大銀行熱線獲悉，工農建等銀行首套房優惠利率已完全取消8.5折，多數在9.5折。與此同時，其他銀行首套房貸款利率則必須在購買銀行理財產品或在該銀行存有一定總額的款項才予以放款，且同樣不能享受8.5折。

“可以嘗試來申請辦貸，但現在肯定需要排隊，何時能辦理成功還不清楚，前面還有幾個已經申請了2個月還沒辦下來的?！鄙虾Ｒ还煞葜沏y行信貸部經理向《東地產》透露。

再加上2011年2月以來連續的3次加息，使得5年以上商業貸款利率從原來的6.40%上升至7.05%。

對于準備買房的購房者而言，也就意味著，如今想要成為房奴的代價更高。

而在2010年前后就買入多套物業的溫州投資者告訴《東地產》：“當時買入物業都能享受7折利率，但現在根本連一套都不能再買?！?/p>

房價漲通貨膨脹繼續

不僅是不能買房，買不起房的人也在增加，其中便因房價的不斷上漲。

盡管出臺了多項樓市調控政策，但今年年初以來，整體房價并未出現大幅下降，相反多個城市上半年房價出現不約而同的上漲。

國家統計局公布的6月數據顯示，6月份70個大中城市新建住宅銷售價格環比漲幅繼續趨緩，但同比漲幅下降的只有三個，多數城市房價仍在上漲。

一面是房價的上漲預期，一面是通脹上漲預期。

根據中國農業銀行(601288,股吧)7月初發布的《中國宏觀經濟半年報》的預測，下半年的通脹壓力仍然比較大，全年CPI增速約為4.8%，7月份CPI將達到全年高點6.4%。

買房抗通脹再次成為投資人士的，但因限購限貸，買到房并不是一件容易的事。

CPI仍在5%以上的高位運行，負利率時代，合理的負債抵抗通貨膨脹。而另一方面，不僅房貸利率升高，再從銀行申請貸款也更困難，個人房貸更是“一貸難求”。對于已有房貸的房奴們而言，如今悲哀的是那些成不了房奴的人。

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幸福房奴九條軍規

不是每個房奴都是有能力讓生活不悲哀的。

在采訪的多位房奴中，不管是僅擁有一套房的，還是多套房的炒房者，讓房奴生活不悲哀，是有竅門可循。月供在家庭收入比中可控、以房養貸、利用杠桿做投資等等不一而足?！稏|地產》根據理財規劃為房奴們羅列出九條金規鐵律，早日煉成幸福房奴。

一、知國策

昨日“國十條”，今日“滬四條”，明日再來一個“新國四條”。房地產調控是中國樓市的一大特征，不懂政策是房奴的心頭之患。在采訪過程中，一位中介形象地告訴我們，“溫州炒房客最懂樓市政策，比專業的還專業”。

二、觀天機

一位炒房時間達10年之久的人士這樣總結其炒房經驗：低迷期買小戶，高峰期買豪宅，盛世期賣房。借此規律，十年來資產翻番。盡管每月還貸仍以上萬計，但你能說他是一個悲哀的房奴嗎？無論是自住還是投資，掌握買房時機都是一個快速買到好房，讓自己的房產更保值的砝碼。

三、向銀行借錢

對于有其他投資產品的購房者來說，哪怕是銀行商業貸款，目前貸款利率在7%上下，這從其他投資品上獲得并不是難成的事，更何況如果去年年中以前買房還能拿到7折優惠，相當于4.5%上下的利率。過去一年，銀行理財產品、信托產品等名目繁多的投資品，對于年息都預期超過4%。而隨著加息，銀行1年期存款利率有3.5%。

四、月供可控

正如我們采訪的房奴其月供都是在家庭收入的30%上下。一般情況下，銀行在發放貸款時要求家庭收入在月供的2到3倍以上。也就是對于房奴而言，月供占家庭收入比越低，壓力也就相對越小。對于有些炒房人士甚至開發商，負債率過高，可能會導致斷供或者爛尾，這在金融危機時就有出現炒房人士拋盤套現甚至被法院查封。

五、以房養貸

通過買房投資出租，從而解決房貸問題，這樣的案例并不鮮見。我們曾采訪一位溫州炒家，2008年金融危機低迷時，買入楊浦逸仙路地鐵三號線附近物業，總價70萬，首付3成，貸款63萬，月供不到4000元。經過一番簡單裝修，對外出租3000元，相當于一個月僅不到1000元的還款額。

六、開源并節流

節流或許并不是做房奴的聰明上選，尤其是在通脹的背景下。將購房作為一種投資手段的房奴，投資意識深入基因。他們會用買一套房的錢買兩套房，一套自己住，一套用來出租?；蛘哔I三套，第三套到必要時，直接賣出。借助租金和上漲的房價來應付套房子的貸款。

七、別被“本山大叔”忽悠

聰明的房奴們知道，售樓小姐通常都是趙本山的子弟。所以面對種種美妙詞匯，他們內心淡定，只相信自己的雙眼，以及，百度來的各科知識。他們懂法律，知道“定金”與“訂金”的區別；懂工程，知道哪些墻面最容易出現裂痕；懂天文地理，考量房子采光、空氣質量、雨季潮濕度等各項指標。

八、只買適合的

聰明的房奴通常都能理性分析自身現實狀況。把錢花在最適合的房子上。剛性需求則考慮最經濟的房型，距離上班地點、交通樞紐、購物中心最合適的，時間畢竟是人生的支出成本。投資需求則考慮投資價值的潛力板塊，不一定就是現在最熱門的樓盤，但一定是未來最有錢途的樓盤。因此，對于剛需和投資型買家而言，兩者的著眼點有所不同。

九、心態很重要

房奴中的哀怨派的悖論在于，做房奴是自動的選擇，選擇以哀怨的心態對待這一選擇的選擇也是自動的。而這一系列自愿的選擇都指向了不幸福的生活狀態。似乎只有任志強們將房價降到白菜的水準才能獲得拯救。聰明的房奴知道經濟上雖為房所累，心態上卻務必保持主人翁精神。不幸福，會是買房的代價。

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