一品公司與漢唐公司建設工程施工合同糾紛一案，重慶市第四中級人民法院于2015 年2 月27 日作出（2014 ）渝四中法民初字第00100 號民事調解書，調解書確認漢唐公司在2015 年12 月28 日裝飾裝修、水電安裝工程保修期屆滿后支付一品公司40 萬元，在2018 年12 月28 日防水工程保修期屆滿后，支付一品公司剩余的10 萬元。調解書生效后，漢唐公司未履行生效法律文書確定的義務，一品公司于2016 年1 月9 日向重慶市第四中級人民法院申請執行。

【執行】

在執行過程中，根據當事人提供的財產線索，重慶市第四中級人民法院查明被執行人漢唐公司在重慶農村商業銀行股份有限公司黔江支行（以下簡稱黔江農商行）41010101311****0496 賬戶內存有501163.82 元。在扣劃上述款項的過程中，黔江農商行口頭提出執行異議，其聲稱，該賬戶系按揭貸款保證金專用賬戶，不應對該賬戶資金予以扣劃。執行法官在聽取黔江農商行的口頭異議后，遂先行凍結該賬戶資金。為了查明該款項的性質，執行法官隨即責令銀行提交擔保合同以及該賬戶存取款明細。隨后，銀行工作人員向執行法官提供了《房地產項目按揭貸款合作協議》、《查詢賬戶明細》以及《科目業務代號互查》。經初步審查，《房地產項目按揭貸款合作協議》證明房地產開發商以在銀行設立“保證金專用賬戶”并存入一定比例的保證金的方式為銀行發放貸款提供階段性擔保；《查詢賬戶明細》證明該賬戶只用于按揭貸款的保證，所有存入款項均為漢唐公司所交納的保證金，所有支付款項除兩筆因保證金高于約定金額而退還漢唐公司外，均為銀行直接扣劃的保證金，該賬戶并未用于日常結算；《科目業務代號互查》證明該賬戶為保證金專用賬戶。合議庭認為，該保證金符合特定化和移交占有的特征，屬金錢質押，銀行對該保證金享有優先受償權，不應對該保證金采取強制執行措施。我院遂及時解除對該保證金的凍結。

【評析】

由于法律法規、司法解釋對按揭貸款保證金的執行尚無明確規定，導致司法實踐中對按揭貸款保證金的執行較為混亂。筆者擬從三個方面對該問題進行探討，以期對執行工作有所裨益。

一、按揭貸款中各方的法律關系分析

法律關系是法律規范在調整人們行為過程中形成的權利義務關系，是對現實生活中法律關系的類型化、抽象化的處理，包括主體、客體、內容三個要素。按揭貸款法律關系中，涉及房地產開發商、購房者、銀行三方主體，三方主體追求各自的權益預期，享受相應權利，承擔相應義務。房地產開發商將其開發的房屋通過銷售方式獲取貨幣，實現資金回籠，是將具體物進行貨幣化的過程；購房者通過支付房屋對價獲取房屋產權，是將現實的貨幣進行物化的過程；雖然房地產開發商與購房者之間的權利義務是對等的，但由于購房者資金有限，無力支付房屋對價，因此銀行提供融資機會以供購房者購買房屋，銀行以其提供的資金獲取孳息收益，購房者以其所購房屋設定抵押，房地產開發商同時為銀行給購房者發放的貸款提供階段性擔保。三方主體在按揭貸款過程中實施了房屋買賣、借款、擔保等法律行為，涉及的法律關系如下：

（一）購房者與銀行之間的借貸關系

購房者在與房地產開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況等確定貸款年限與額度，雙方簽署借款合同。因此，購房者與銀行之間系借貸關系，銀行為出借人，購房者為借款人。

（二）購房者與銀行之間的抵押關系

購房者在向銀行申請貸款的同時，要將其所購房屋在取得產權后抵押給銀行，為銀行發放的貸款設立抵押。如購房者未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可依抵押權，將購房者抵押之房屋折價、變賣或拍賣并以所得價款優先受償。因此，購房者與銀行之間還具有抵押關系，購房者為抵押人，銀行為抵押權人。

（三）購房者與房地產開發商之間的房屋買賣關系

購房者欲按揭的形式購買房屋，首先必須與房地產開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款人即購房者，其與房地產開發商之間系房屋買賣關系，房地產開發商為出賣人，購房者為買受人。

（四）房地產開發商與銀行、購房者之間的擔保關系

在按揭過程中，雖然購房者將其所購房屋抵押給銀行，但由于多數房屋為期房，在房地產權證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，抵押行為亦尚未生效，無法保證銀行的放款安全?；诖?，銀行往往會要求房地產開發商以在銀行“專用賬戶”內存入按揭貸款保證金的方式為銀行發放的貸款提供階段性的擔保，即在購房者所購房屋辦理完抵押登記前，由房地產開發商為購房者的貸款承擔擔保責任，購房者若未按約定按期還本付息的，由房地產開發商承擔擔保責任。因此，房地產開發商與銀行、購房者存在擔保關系，房地產開發商為擔保人，銀行為債權人，購房者為債務人。

二、按揭貸款保證金的性質

所謂的按揭貸款保證金就是房地產開發商按照銀行向購房者發放的貸款余額存入一定比例的保證金，為銀行發放貸款提供階段性擔保的款項。當購房者取得房地產權證，并辦妥銀行的抵押登記手續后，銀行將相應的保證金退還給房地產開發商。在此期間，若購房者未按照借款合同的約定按期還本付息的，由房地產開發商代為償還，銀行有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。

房地產開發商按照其與銀行簽訂的“房地產項目按揭貸款合作協議”或“個人購房擔保借款合同”的約定，向銀行“專用賬戶”內存入按揭貸款保證金，由銀行支配、控制此賬戶，當購房者未按期還本付息的，銀行直接從該“專用賬戶”中扣劃相關款項。銀行與房地產開發商以合同約定方式設定按揭貸款保證金擔保是否屬于最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第85 條[ 最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第85 條規定：債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權人占有作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人可以以該金錢優先受償。] 規定的金錢質押？可從金錢質押成立的兩個關鍵要件進行判斷：

（一）金錢特定化

金錢特定化包括形式上的特定化與實質上的特定化。形式上的特定化包括將質押的金錢封存；將質押的金錢存入特定的銀行賬戶；將質押的金錢存入銀行提供的特定保管箱中等。而按揭貸款保證金正是將金錢存入特定的銀行賬戶實現的形式上特定化。實質上的特定化主要是指該金錢不受存款人控制、支配，該賬戶不用于日常結算。實踐中，對于金錢實質特定化的判斷可能較為困難，一般情況下可以通過合同約定和賬戶明細加以判斷。在有合同約定的情況下，若該賬戶只用于保證金的收與支，不通存、不通兌，當事人無法自由支配該賬戶及賬戶內的資金，則滿足特定化的要求；若該賬戶不僅用于保證金的收支，還兼有日常結算功能，則不滿足特定化的要求。在此需要說明的是，按揭貸款保證金賬戶資金一般具有流動性，但這是由該保證金所擔保的標的物的變動所決定的。換言之，隨著按揭貸款的發放，保證金賬戶中的資金會不斷增多；同樣，隨著房屋抵押權登記的辦理，保證金賬戶中的資金也在不斷返還給房地產開發商。

（二）債權人實際占有

眾所周知，金錢屬于種類物，具有所有權與占有權同一性的特殊屬性，轉移占有即轉讓所有權。但是在金錢質押的情形下，特定化的金錢移交債權人占有后，金錢占有權轉移但金錢所有權不曾轉移，這與金錢的特殊屬性截然不同。

按揭貸款保證金專用賬戶的開戶人是房地產開發商，但是，房地產開發商對該賬戶內的資金并不能隨意支取、通兌等，銀行實際上對該保證金賬戶享有控制權，這恰恰與金錢質押的根本屬性即轉移占有權但不轉移所有權相吻合。就本案而言，漢唐公司通過設立按揭貸款保證金專戶將金錢特定化后，黔江農商行作為質權人僅僅取得了對金錢的占有權，漢唐公司對金錢仍保留所有權，當購房者未按借款合同的約定按期還本付息時，黔江農商行才有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。

綜上，根據銀行與房地產開發商之間簽訂的合作協議，房地產開發商將一定比例的資金存放于銀行專用賬戶，為銀行發放購房貸款提供階段性擔保，這種質押方式符合金錢質押的要件，因此，按揭貸款保證金在性質上屬于金錢質押。

三、對按揭貸款保證金的執行

從實施效果角度來看，強制執行措施可以分為控制措施和處分措施兩種。具體到對銀行賬戶內金錢的執行，凍結屬于控制手段，扣劃屬于處分手段。在執行實務中，對于能否凍結、扣劃按揭貸款保證金，認識不一。對此，筆者認為，人民法院在執行過程中，可以對按揭貸款保證金先行采取凍結措施，嗣后對銀行提交的證據進行實質性審查，審查后根據不同情況區別處理。

首先，先行凍結按揭貸款保證金。

被執行人未履行法律文書確定的義務時，人民法院有權查封、扣押、凍結被執行人應當履行義務部分的財產。就本案而言，漢唐公司在黔江農商行開設的保證金賬戶仍然在被執行人漢唐公司名下，盡管該賬戶不能通兌、取現，不具有日常結算功能，但這不影響被執行人對該賬戶資金享有實際所有權。因而，從法理角度講，作為被執行人的財產，法院可以先行采取凍結措施。

其次，責令銀行提交相關證據證明按揭貸款保證金特戶性質，并對銀行提交的證據進行實質性審查，區別處理。

這里的證據主要是指房地產開放商與銀行簽訂的“房地產項目按揭貸款合作協議”或“個人購房擔保借款合同”以及銀行為購房者發放貸款的明細表、賬戶存取款明細。通過實質審查上述三份證據，該保證金若滿足特定化和移交占有的特征，則該保證金屬于金錢質押。金錢質押的特點要求質權人占有該質押物，如果法院采取扣劃措施，則將該金錢剝離出銀行的實際控制范圍，實質上侵犯了銀行的質權，因此對符合按揭貸款保證金性質的特戶資金，應根據最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第85 條的規定，依法保障銀行的優先受償權，解除凍結，不予扣劃；若不滿足特定化或移交占有的特征，則銀行的金錢質權不成立，人民法院可以扣劃該保證金賬戶內的款項；如果證據證明該特戶資金超過合同約定的保證金，超過部分為被執行人的普通資金，銀行不具有優先受償權，人民法院可以對該不具有特定化的普通資金予以扣劃。

最后需要說明的是，當購房者取得房地產權證或不動產權證，并辦妥銀行的抵押登記手續后，金錢質押解除條件已經成就，按揭貸款保證金已轉化為被執行人的普通存款，法院對該款項可徑行扣劃。

綜上所述，按揭貸款保證金作為一種新型的擔保方式，在實踐中對于維護銀行的合法權益具有重要的意義，因此，應當認真對待實踐中創設的這種質押擔保模式，對符合特定化和轉移占有特征的按揭貸款保證金，不應采取強制執行措施，以維護房地產業、金融市場的健康發展。